Thị trường bất động sản chung cư đang ngày càng sôi động với đa dạng loại hình phân khúc, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, đằng sau những lời quảng cáo hấp dẫn về “giá tốt”, “ưu đãi khủng” hay “lợi nhuận cao” lại ẩn chứa nhiều chiêu trò thổi giá tinh vi, khiến người mua phải trả một khoản tiền cao hơn nhiều so với giá trị thực. Vậy làm thế nào để nhận diện và phòng tránh những chiêu trò thổi giá dự án chung cư này? Cùng Khải Minh Land giải đáp thắc mắc chi tiết dưới đây.
Thực trạng thổi giá trên thị trường bất động sản hiện nay
Những năm gần đây, thị trường bất động sản căn hộ tại những khu vực như Hà Nội, Tp HCM đang xảy ra một số trường hợp giá chung cư tăng nhanh trong một thời gian ngắn. Thậm chí nhiều dự án có sự tăng giá từ hàng chục đến hàng trăm triệu chỉ sau vài tháng hoặc thậm chí vài tuần. Dù một phần do quy luật cung-cầu và lạm phát tự nhiên, nhưng nguyên nhân chính là các chiêu trò thổi giá có chủ đích từ chủ đầu tư và môi giới thiếu đạo đức, tạo ra “giá ảo” không phản ánh giá trị thực của bất động sản.
Tình trạng này gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng như: người mua nhà phải gánh chịu thiệt hại tài chính lớn: vay nhiều hơn, trả lãi cao hơn và đối mặt rủi ro bán lỗ khi thị trường điều chỉnh.
Bên cạnh đó, không ít trường hợp người mua nhà còn dính phải các dự án đang trục trặc về mặc pháp lý và chất lượng công trình nhưng chủ đầu tư vẫn thổi giá để che đậy yếu kém. Đối với thị trường, hiện tượng này tạo bong bóng bất động sản cục bộ, khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở, đồng thời làm suy giảm tính minh bạch và niềm tin của các bên tham gia thị trường.
Lật tẩy 7+ chiêu trò thổi giá dự án chung cư phổ biến nhất
Để hạn chế tình trạng mua phải căn hộ có giá quá cao so với thực tế, tìm hiểu ngay những chiêu trò thổi giá bất động sản dưới đây:
1. Tạo khan hiếm giả để thổi giá bất động sản
Chiêu trò thổi giá đầu tiên mà các chủ đầu tư thường áp dụng chính là tạo ra sự khan hiếm giả cho dự án. Cơ chế hoạt động của chiêu trò này bao gồm việc tung tin đồn về “quy hoạch khủng” hay “ông lớn sắp đầu tư”, đồng thời liên tục thông báo “chỉ còn vài căn suất ngoại giao” hoặc “bảng hàng đợt 1 đã hết sạch” dù thực tế vẫn còn nhiều căn hộ chưa bán.
Thông thường, khi áp dụng chiến thuật này, các chủ đầu tư sẽ giữ lại một lượng căn hộ lớn rồi tung ra thị trường thành từng đợt với mức giá chênh lệch lớn, trong khi đó môi giới sẽ liên tục tạo áp lực cho người mua nhà để khiến họ đưa ra quyết định nhanh chóng. Hoạt động này thường diễn ra khá nhanh chóng để người mua không có thời gian cân nhắc, khiến họ trở nên nóng ruột và sẵn sàng chi trả khoản tiền chênh lệch đáng kể ngoài hợp đồng. Kết quả là người mua phải trả giá cao hơn nhiều so với giá trị thực của bất động sản.
2. Thông tin về pháp lý, tiện ích mập mờ
Một chiêu trò thổi giá khác cũng khá nguy hiểm mà nhiều chủ đầu tư áp dụng chính là mập mờ về thông tin pháp lý và thổi phồng tiện ích dự án. Họ khéo léo “quên” đề cập những giấy tờ pháp lý quan trọng, chỉ công bố giấy phép quy hoạch 1/500 nhưng lại lảng tránh thông tin về giấy phép xây dựng hoặc tình trạng thế chấp dự án tại ngân hàng, tạo cảm giá dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh.
Song song với đó, họ cũng công bố vô số hình ảnh bắt mắt về dự án như: hồ bơi vô cực, công viên triệu đô và trường học quốc tế. Nhưng đến khi bàn giao, người mua phải đối mặt với thực tế phũ phàng: tiện ích bị cắt giảm, chậm tiến độ hoặc hoàn toàn biến mất. Thậm chí hợp đồng còn được soạn thảo với các điều khoản chung chung như “thiết bị vệ sinh cao cấp”, nhưng thực tế lại là sản phẩm giá rẻ, kém chất lượng.
3. Tạo giao dịch căn hộ ảo tại các sự kiện mở bán
Một chiêu trò tinh vi khác trong việc thổi giá chung cư là việc dàn dựng các giao dịch ảo tại sự kiện mở bán. Chủ đầu tư và môi giới thường thuê người đóng vai khách hàng, liên tục đi lại, thể hiện sự quan tâm cao độ và thực hiện các màn ký kết hợp đồng đặt cọc giả. Điều này giúp kích thích tâm lý đám đông, khiến nhiều khách hàng tin rằng dự án này đang rất có tiềm năng.
Bên cạnh đó, số lượng căn hộ đã bán cũng được thổi phồng lên, điều này thể hiện qua bảng hàng trực tuyến hoặc thông báo từ môi giới luôn trong tình trạng “đã bán 80-90%” ngay từ những ngày đầu ra mắt. Những giao dịch ảo này không chỉ đẩy giá căn hộ lên cao mà còn khiến người mua không kịp thương lượng, họ phải chấp nhận mua với giá cao phi lý do lo sợ hết hàng.
4. Giá tăng bất thường theo tiến độ dự án hoặc theo tầm view
Bẩy giá nhà đất tiếp theo mà không ít người mua căn hộ gặp phải chính là việc tăng giá bất hợp lý dựa trên tiến độ dự án và các yếu tố về view. Mặc dù việc điều chỉnh giá theo tiến độ xây dựng là thông lệ bình thường, nhưng khi chứng kiến mức tăng 15-20% chỉ sau vài tháng trong khi công trình chưa có nhiều thay đổi đáng kể, người mua nên đặt ra dấu hỏi về tính hợp lý của mức giá này.
Thậm chí, có nhiều trường hợp, chủ đầu tư biện minh cho việc chênh lệch hàng trăm triệu đồng giữa các căn hộ chỉ bằng những lý do mơ hồ như view thoáng hơn một chút hoặc hướng ban công đẹp hơn mà không đưa ra bất kỳ cơ sở định giá rõ ràng nào. Đây chính là phương thức thổi giá khéo léo, tận dụng yếu tố tâm lý và cảm tính của người mua để đẩy giá bán lên cao một cách thiếu minh bạch và không tương xứng với giá trị thực của bất động sản.
5. Cam kết lợi nhuận quá cao
Một chiêu trò thổi giá dự án nguy hiểm khác phải kể đến là việc chủ đầu tư đưa ra những cam kết lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn nhưng thiếu tính bền vững. Đặc biệt với các dòng sản phẩm như condotel hay officetel, nhiều nhà phát triển dự án không ngần ngại hứa hẹn tỷ suất sinh lời lên đến 10-15% mỗi năm và kéo dài trong nhiều năm liền.
Tuy nhiên, nếu đủ kinh nghiệm bạn sẽ nhận thấy đây là mức lợi nhuận vượt xa thực tế thị trường, thậm chí có phần phi lý. Mức lợi nhuận này thực chất là công cụ để biện minh cho giá bán bị đẩy lên cao quá mức, đồng thời chuyển rủi ro từ chủ đầu tư sang người mua một cách khéo léo. Nhiều nhà đầu tư đã phải trả giá đắt khi bị cuốn vào vòng xoáy của những lời hứa hẹn hào nhoáng này mà không thẩm định kỹ lưỡng tính khả thi của các cam kết đó.
6. Thỏa thuận với các hệ thống môi giới để thổi giá
Ngoài ra, có một số trường hợp khi có nhiều sàn môi giới cùng phân phối một dự án, họ có thể tạo ra liên minh ngầm để thiết lập mặt bằng giá cao đồng nhất, từ đó hạn chế khả năng so sánh và thương lượng của người mua, tạo thành cơ chế thao túng thị trường bất động sản một cách có hệ thống.
7. Phí môi giới, phí tư vấn dịch vụ cao bất thường
Bên cạnh giá bán căn hộ và các khoản thuế phí chính thức, nhiều môi giới và sàn giao dịch thường áp dụng chiến thuật thu thêm các khoản phí “ngầm” với mức giá bất thường. Những khoản phí này thường được ngụy trang dưới nhiều tên gọi như “phí tư vấn”, “phí dịch vụ” hay “tiền chênh lệch”, nhưng đều có đặc điểm chung là không xuất hiện trong hợp đồng chính thức và không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp đi kèm, trực tiếp đẩy tổng chi phí mua nhà tăng cao bất hợp lý.
Những dấu hiệu nhận biết dự án chung cư có thể đang bị thổi giá
Để nhận biết căn hộ chung cư mà mình quan tâm đang có dấu hiệu bị thổi giá, đừng bỏ qua những yếu tố dưới đây:
- Giá bán cao bất thường so với mặt bằng khu vực và các dự án tương đồng: Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội và HCM đã ghi nhận mức tăng giá đột biến, cao hơn nhiều so với giá trị thực hoặc giá trung bình của khu vực, khiến không ít người mua nhà rơi vào bẫy.
- Thông tin dự án, pháp lý không rõ ràng hoặc không được công bố đầy đủ: Một số dự án có dấu hiệu không minh bạch về pháp lý, xây dựng không đảm bảo hoặc chưa nghiệm thu, khiến người mua khó xác định chính xác giá trị thực của căn hộ.
- Môi giới tạo áp lực chốt cọc, thúc ép khách hàng: Các môi giới thường liên tục gọi điện, gửi tin nhắn, thậm chí đe dọa hoặc dùng chiêu trò ép khách hàng phải đặt cọc ngay, gây tâm lý “nóng vội”, làm tăng giá trị ảo của căn hộ.
- Chương trình khuyến mãi “khủng” nhưng kèm điều kiện mập mờ: Các chương trình giảm giá, tặng quà đi kèm điều kiện phức tạp, không rõ ràng nhằm kích thích mua hàng nhanh, tạo ra cảm giác sốt giá ảo.
- Giá dự án có chiều hướng tăng lớn trong thời gian ngắn: Nhiều dự án tăng giá mạnh trong thời gian ngắn, thậm chí tăng hàng trăm triệu đồng cho mỗi căn, dù thực tế chưa có giao dịch thực sự hoặc giá trị căn hộ chưa tăng theo.
- Thị trường có dấu hiệu “sốt ảo” và thanh khoản thấp: Mặc dù giá tăng cao, nhưng số lượng giao dịch thực tế lại ít, chủ yếu là các giao dịch ảo hoặc do các nhóm lợi ích thao túng giá.
Cách tránh bẫy “thổi giá” khi mua chung cư
Sau khi đã nhận biết đầy đủ dấu hiệu và rủi ro, để hạn chế tối đa việc rơi vào bẫy thổi giá khi mua nhà, bạn có thể tham khảo những kinh nghiệm được chuyên gia chia sẻ dưới đây:
- Nghiên cứu kiểm tra kỹ thông tin, pháp lý dự án: Để tránh rơi vào bẫy “thổi giá” khi mua chung cư, bạn cần nghiên cứu kỹ các thông tin liên quan đến dự án, đặc biệt là các giấy tờ pháp lý như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu và các thủ tục pháp lý khác. Việc xác minh rõ ràng về tính hợp pháp của dự án giúp người mua tránh mua phải những căn hộ không rõ nguồn gốc hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý, từ đó giảm thiểu rủi ro về sau.
- So sánh, định giá chung cư: Mua căn hộ là một quyết định cực kỳ quan trọng, do đó đừng để bị rơi vào trạng thái fomo mà quên đi bước đánh giá thị trường. Việc so sánh giá thị trường kỹ sẽ giúp bạn xác định được mức giá hợp lý, tránh bị các chiêu trò đẩy giá lên cao quá mức. Bên cạnh đó, người mua cần cẩn trọng trong việc đặt cọc hoặc ký hợp đồng khi bị thúc ép hoặc gây áp lực từ môi giới hoặc chủ đầu tư. Không nên vội vàng đưa ra quyết định mà chưa có sự kiểm chứng đầy đủ về pháp lý và giá trị thực của căn hộ, đặc biệt là khi hợp đồng chưa rõ ràng hoặc có điều khoản mập mờ.
- Lựa chọn công ty môi giới BĐS chuyên nghiệp: Cuối cùng, việc lựa chọn các công ty môi giới bất động sản uy tín, chuyên nghiệp là yếu tố quyết định giúp người mua tránh xa các chiêu trò thổi giá. Các đơn vị này thường có quy trình làm việc rõ ràng, có uy tín lâu năm và được khách hàng đánh giá cao, giúp người mua có thêm sự yên tâm khi thực hiện các giao dịch. Ngoài ra, tham khảo ý kiến từ người quen hoặc các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng là cách hữu hiệu để lựa chọn đối tác đáng tin cậy, từ đó bảo vệ quyền lợi và đầu tư an toàn hơn vào thị trường đầy biến động này.
Lời kết
Hy vọng chia sẻ về những chiêu trò thổi giá dự án chung cư được Khải Minh Land chia sẻ trên đây đã giúp bạn có thêm nhiều kinh nghiệm trong quá trình đầu tư. Trước những chiêu trò thổi giá tinh vi từ chủ đầu tư, người mua cần tỉnh táo, trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng để tránh trở thành “con mồi” của những chiến dịch marketing đánh vào tâm lý.
