Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều khởi sắc, mang đến nhiều cơ hội đầu tư tiềm năng. Tuy nhiên, đi cùng với khoản lợi nhuận cao là không ít rủi ro tiềm ảnh có thể vét sạch túi tiền của nhà đầu tư nếu thiếu kinh nghiệm. Để đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp với biến động thị trường, có tiềm năng sinh lời tốt, hãy cùng Khải Minh Land nhận diện và phòng tránh các rủi ro thường gặp khi đầu tư căn hộ được các chuyên gia chia sẻ dưới đây.
Toàn cảnh rủi ro đầu tư căn hộ 2025
Bước vào năm 2025 thị trường đầu tư căn hộ tại Việt Nam đang có nhiều biến động như: giá bán neo cao, trong khi đó thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Theo số liệu mới nhất từ Savills, tỷ lệ hấp thụ căn hộ quý 1/2025 chỉ đạt 23% đây mức thấp nhất trong 5 năm qua, đồng thời báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy lượng giao dịch đã sụt giảm tới 34% chỉ trong vòng một quý.
Hiện nay, nguồn cung căn hộ chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ vẫn thiếu hụt so với nhu cầu thực tế. Tâm lý thị trường cũng có xu hướng thận trọng, nhiều người mua đang chờ đợi giá nhà giảm trước khi quyết định xuống tiền.
Ngoài ra, trong năm 2025 không ít doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính do hạn chế trong việc tiếp cận vốn vay mới và các quy định siết chặt huy động vốn từ khách hàng, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, đặc biệt với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính hạn chế. Mặc dù tín dụng được ưu tiên với lãi suất hợp lý, nhưng các yêu cầu nghiêm ngặt về pháp lý dự án, tỷ lệ đòn bẩy và phương án tài chính khiến nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn này.
Các rủi ro thường gặp khi đầu tư căn hộ nhà đầu tư cần tránh
Dưới đây là một số rủi ro khi đầu tư căn hộ mà các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định:
Rủi ro về pháp lý khi đầu tư căn hộ
Các rủi ro thường gặp khi đầu tư căn hộ về mặt pháp lý bao gồm:
Dự án “ma” và pháp lý không minh bạch: Những năm gần đây, vẫn có không ít tình trạng dự án được rao bán rầm rộ nhưng thực tế chưa hoàn thiện về mặt pháp lý như: thiếu giấy phép xây dựng, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước, hoặc thậm chí chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500. Gặp phải trường hợp này, rất nhiều nhà đầu tư có thể mất trắng khoản tiền đã bỏ ra khi dự án không thể tiếp tục triển khai hoặc bị đình chỉ vì vi phạm pháp luật. Ngay cả khi dự án được xây dựng, việc thiếu pháp lý cũng có thể dẫn đến tình trạng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc không được phép kinh doanh.
Tranh chấp quy hoạch và rủi ro thế chấp ngân hàng: Hiện nay, vẫn có không ít dự án căn hộ đang xây dựng trên đất đã được thế chấp tại ngân hàng. Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính và không trả được nợ, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản đảm bảo. Trong trường hợp này, quyền lợi của người mua khó được bảo vệ.
Hợp đồng mua bán nhiều điều khoản bất lợi: Nhiều hợp đồng mua bán căn hộ có các điều khoản không rõ ràng hoặc nghiêng về phía chủ đầu tư, gây khó khăn cho người mua trong việc đòi quyền lợi, xử lý tranh chấp hoặc chuyển nhượng sau này như: Điều khoản phạt không công bằng (người mua bị phạt nặng khi vi phạm nhưng chủ đầu tư chỉ chịu mức phạt tượng trưng). Quy định mơ hồ về tiến độ bàn giao và chất lượng công trình. Thiếu cam kết rõ ràng về việc hoàn thiện hạ tầng, tiện ích công cộng. Thiếu điều khoản bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư bị phá sản hoặc chuyển nhượng dự án
Chậm cấp sổ hồng: Hiện nay, do các sai phạm về giấy phép, chủ đầu tư sử dụng chính dự án để thế chấp ngân hàng, không đảm bảo chất lượng xây dựng,…nhiều dự án chung cư chậm trễ trong việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu, khiến nhà đầu tư không thể hoàn tất thủ tục pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi và khả năng giao dịch, chuyển nhượng căn hộ.
Rủi ro về tài chính khi đầu tư căn hộ
Bên cạnh những hạn chế về mặt pháp lý, tài chính cũng là một trong những vấn đề mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định đầu tư:
Vay nợ quá nhiều: Nhiều nhà đầu tư hiện đang phụ thuộc hơn 50% vào vốn vay ngân hàng để mua căn hộ, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường 2025 khi giá căn hộ tăng chậm hoặc đi ngang, việc vay nợ lớn dễ dẫn đến tình trạng không đủ khả năng trả nợ. Nhà đầu tư có thể buộc phải bán tháo tài sản với giá thấp hoặc đối mặt với nguy cơ bị ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.
Áp lực từ biến động lãi suất: Mặc dù, hiện nay các ngân hàng cung cấp nhiều gói vay ưu đãi với lãi suất thấp, nhưng đây chỉ là mức ưu đãi trong thời gian đầu. Sau thời gian đó, lãi suất có thể tăng lên khá cao, tạo áp lực lớn lên chi phí vay và khả năng trả nợ. Đặc biệt, những biến động liên tục từ nền kinh tế và sự gia tăng của lãi suất có thể làm tăng khoản phải trả hàng tháng lên đến vài triệu đồng, tạo ra gánh nặng lớn cho các nhà đầu tư.
Rủi ro thanh khoản thấp: Thị trường căn hộ đang ghi nhận mức thanh khoản thấp kỷ lục với tỷ lệ bán căn hộ sơ cấp chỉ đạt khoảng 23% trong quý 1/2025 và giao dịch căn hộ quý 4/2024 giảm còn 66% so với quý trước. Khoảng cách giữa giá kỳ vọng và giá giao dịch thực tế ngày càng nới rộng, khiến việc bán lại căn hộ trở nên khó khăn. Nhiều nhà đầu tư buộc phải “ôm” căn hộ chờ thị trường phục hồi, phải chịu áp lực lãi suất cao, khó thu hồi vốn.
Rủi ro về thị trường khi đầu tư căn hộ
Năm 2025, thị trường căn hộ Việt Nam đang đối mặt với hai thách thức thị trường nghiêm trọng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của bạn.
Rủi ro bong bóng bất động sản: Năm 2025, giá căn hộ tăng chóng mặt, vượt xa khả năng chi trả thực tế của người dân. Hiện nay, để sở hữu một căn hộ tại các đô thị lớn, người dân phải dành khoảng 60 năm thu nhập, gấp đôi ngưỡng cảnh báo 30 năm của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF).Mức chênh lệch đáng báo động này đang tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản khi giá nhà bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.
Nhiều địa phương như Đà Nẵng và các tỉnh vùng ven đã từng chứng kiến giá bất động sản tăng nóng trong thời gian ngắn rồi điều chỉnh giảm sâu, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nếu bong bóng vỡ, những người mua ở thời điểm giá đỉnh sẽ phải chịu tổn thất nặng nề, đặc biệt là những nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Thị trường bất động sản đóng băng: Tính thanh khoản thị trường bất động sản trong năm nay không mấy khả quan. Tỷ lệ bán căn hộ sơ cấp chỉ đạt khoảng 23% mức thấp nhất trong 5 năm qua. Giao dịch căn hộ trong quý 4/2024 cũng sụt giảm mạnh, chỉ còn 66% so với quý trước đó.
Nhiều nhà đầu tư mua với kỳ vọng giá tăng nhanh để bán lại kiếm lời đang phải đối mặt với tình trạng “ôm hàng” kéo dài không bán được, không cho thuê hiệu quả, trong khi vẫn phải gánh chi phí lãi vay và bảo dưỡng căn hộ. Tình trạng này đặc biệt phổ biến ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang. Với nguồn cung dồi dào trong khi nhu cầu thực tế còn hạn chế, khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ có thể tiếp tục suy giảm trong thời gian tới.
Rủi ro vận hành và khai thác cho thuê
Đầu tư căn hộ cho thuê không chỉ dừng lại ở việc mua và sở hữu, mà còn đối mặt với nhiều thách thức trong quá trình vận hành. Nhà đầu tư thường gặp phải các rủi ro chính làm giảm hiệu quả đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền.
Thách thức lớn nhất là khó tìm được khách thuê ổn định hoặc không đạt được mức giá thuê như kỳ vọng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động. Nhiều nhà đầu tư định giá căn hộ quá cao so với thị trường khiến tỷ lệ trống tăng, ảnh hưởng đến dòng tiền và không đủ chi trả các khoản vay ngân hàng.
Bên cạnh đó, chi phí bảo trì và vận hành đối với loại hình này có thể chiếm đến 15-20% doanh thu cho thuê hàng năm, đặc biệt với căn hộ cũ hoặc khi gặp phải khách thuê thiếu ý thức. Cùng với đó, hợp đồng thuê thiếu chặt chẽ dễ dẫn đến tranh chấp pháp lý tốn kém về thời gian và chi phí.
Đối với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc không có thời gian, việc tự quản lý căn hộ cho thuê thường kém hiệu quả. Trong khi thuê dịch vụ quản lý chuyên nghiệp lại làm tăng chi phí, ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời.
Rủi ro từ Chủ đầu tư khi đầu tư căn hộ
Ngoài ra, một rủi ro lớn mà không ít nhà đầu tư gặp phải chính là chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, chậm tiến độ bàn giao và chất lượng xây dựng không đảm bảo.
Nhiều chủ đầu tư hiện nay đang gặp khó khăn về tài chính, thiếu năng lực quản lý, dẫn đến không đủ nguồn vốn triển khai dự án đúng tiến độ hoặc đảm bảo chất lượng. Tình trạng này thường dẫn đến nguy cơ dự án đình trệ, kéo dài thời gian bàn giao, thậm chí bị ngừng thi công hoặc phá sản, gây thiệt hại nặng nề cho người mua.
Chậm tiến độ bàn giao nhà do khó khăn tài chính, thủ tục pháp lý kéo dài hoặc quy định siết chặt huy động vốn. Hệ quả là người mua không chỉ bị ảnh hưởng kế hoạch an cư mà còn phải chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt khi đã vay vốn ngân hàng để mua căn hộ.
Chất lượng xây dựng kém cũng là mối lo đáng kể khi chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc cắt giảm chi phí bằng cách sử dụng vật liệu kém chất lượng, thi công không đúng tiêu chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến cuộc sống hằng ngày mà còn làm giảm giá trị căn hộ và khả năng khai thác cho thuê trong tương lai.
Kinh nghiệm giảm thiểu rủi ro khi đầu tư căn hộ
Dưới đây là những bước quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư của mình trong tương lai.
Bước 1: Nghiên cứu, kiểm tra kỹ pháp lý, vị trí và thị trường:
Trước khi quyết định đầu tư, việc nghiên cứu và kiểm tra pháp lý dự án là điều bắt buộc để tránh rủi ro liên quan đến tranh chấp. Bạn nên cần xác minh các giấy tờ như giấy phép xây dựng, chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép mở bán, bảo lãnh ngân hàng cho dự án và các cam kết pháp lý khác. Bên cạnh đó, nên ưu tiên những dự án tọa lạc tại khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh, quy hoạch đô thị, cũng như xu hướng thị trường tại khu vực đó để nâng cao khả năng sinh lời và thanh khoản cho nhà đầu tư.
Bước 2: Lập kế hoạch tài chính chi tiết và hợp lý: Một kế hoạch tài chính rõ ràng giúp nhà đầu tư kiểm soát tốt nguồn vốn và hạn chế rủi ro tài chính. Nhà đầu tư cần xác định rõ số vốn tự có, khả năng vay ngân hàng và khả năng trả nợ trong từng giai đoạn. Tránh vay quá nhiều dẫn đến áp lực tài chính lớn, đặc biệt khi thị trường có biến động hoặc giá căn hộ không tăng như kỳ vọng. Tốt nhất là nên có khoảng 60% vốn tự có và 40% vốn vay để đảm bảo dòng tiền ổn định, giảm thiểu rủi ro mất khả năng chi trả. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên dự phòng một khoản chi phí phát sinh như chi phí bảo trì, thuế, phí quản lý và các chi phí liên quan khác.
Bước 3: Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và các điều khoản liên quan: Hợp đồng mua bán căn hộ là văn bản pháp lý quan trọng bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần chú ý đến các cam kết về tiến độ bàn giao nhà, chất lượng xây dựng, điều kiện thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời gian cấp sổ hồng, cũng như các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng, để đảm bảo quyền lợi, tránh tranh chấp và giảm thiểu các rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch và sử dụng căn hộ.
Bước 4: Lựa chọn thời điểm đầu tư phù hợp và có chiến lược rõ ràng: Nhà đầu tư nên theo dõi sát sao diễn biến thị trường, xu hướng phát triển hạ tầng, quy hoạch khu vực và các chính sách liên quan để chọn thời điểm mua hợp lý, tránh mua vào giai đoạn thị trường đang ở đỉnh giá hoặc có dấu hiệu đóng băng. Bên cạnh đó, bạn nên xác định rõ mục tiêu đầu tư của mình và xây dựng chiến lược dài hạn để dễ dàng điều chỉnh kế hoạch khi thị trường biến động, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.
Lời kết
Trên đây là tổng hợp các rủi ro thường gặp khi đầu tư căn hộ trong năm 2025 mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ. Để giảm thiểu tối đa những rủi ro này, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức đầy đủ, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn chủ đầu tư uy tín và có chiến lược tài chính dài hạn. Ngoài ra, nếu bạn cũng đang tìm kiếm những dự án căn hộ có tiềm năng tăng trưởng tốt, có pháp lý vững chắc, được xây dựng bởi chủ đầu tư uy tín, vui lòng liên hệ ngay qua HOTLINE của Khải Minh Land để được tư vấn tận tình.
