Việc sở hữu sổ hồng luôn là một yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án chung cư đều được cấp sổ hồng ngay sau khi nhận nhà. Cùng Khải Minh Land tìm hiểu ngay những trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng cụ thể, mà người mua nhà cần lưu ý để tránh những rủi ro không mong muốn dưới đây.
5 trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng
Sổ hồng là tài liệu pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của người dân đối với căn hộ của mình. Tuy nhiên, hiện nay vẫn có không ít trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của cư dân. Tiêu biểu như:
Chung cư xây dựng trái quy định không được cấp sổ hồng
Trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng đầu tiên phải kể đến là các dự án xây dựng trái với quy định của pháp luật.
Theo Luật Xây dựng 2014 quy định chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt (Khoản 3 Điều 26). Việc xây dựng không đúng giấy phép là hành vi bị nghiêm cấm (Khoản 4 Điều 12).
Đồng thời, Nghị định 43/2014 (Điều 35) xác định các trường hợp không được cấp sổ hồng bao gồm công trình lấn chiếm mốc bảo vệ hạ tầng kỹ thuật hoặc chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng chung cư trái phép. Do đó, các sai phạm của chủ đầu tư trong quá trình xây dựng là nguyên nhân chính dẫn đến việc không được cấp sổ hồng cho chung cư.
Dự án chung cư bị thế chấp không được cấp sổ
Trường hợp chung cư chậm cấp sổ tiếp theo xuất phát từ nguyên nhân chủ đầu tư sử dụng chính dự án để thế chấp vay vốn ngân hàng trước khi làm thủ tục xin cấp sổ cho cư dân. Mặc dù pháp luật cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn theo Điều 147 Luật Nhà ở 2014, nhưng trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp, chủ đầu tư phải hoàn thành một trong hai nghĩa vụ: giải chấp khoản vay hoặc có văn bản được ngân hàng chấp thuận cho bán.
Thế nhưng, trên thực tế vẫn có nhiều chủ đầu tư không tuân thủ quy định, tiến hành mở bán và bàn giao căn hộ khi chưa giải chấp hoặc chưa nhận được sự đồng ý của ngân hàng. Do đó, sau khi đã bán và bàn giao, chủ đầu tư không có đủ hồ sơ pháp lý cần thiết để làm thủ tục cấp sổ cho người mua, khiến họ lâm vào tình trạng sở hữu căn hộ nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
Dự án chung cư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính không được cấp sổ
Trường hợp thứ chung cư không được cấp sổ hồng thứ ba xuất phát từ lý do chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được cấp khi chủ sở hữu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trừ những trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, được miễn, được ghi nợ, hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Các nghĩa vụ tài chính này bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các khoản thuế, phí khác theo quy định. Khi chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ trong dự án.
Dự án chung cư chưa hoàn công không được cấp sổ hồng
Trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng thứ tư là do chủ đầu tư không hoàn tất thủ tục hoàn công. Việc chậm hoặc không thể hoàn công thường xuất phát từ hai nguyên nhân chính: xây dựng sai lệch so với bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt hoặc cố tình trì hoãn. Khi kiểm tra, nếu cơ quan chức năng phát hiện công trình không tuân thủ bản vẽ thiết kế ban đầu, thủ tục hoàn công sẽ không được thực hiện.
Không hoàn công cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không đủ điều kiện để làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua.
Chung cư chậm nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng
Trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng phổ biến nhất xuất phát từ lý do chủ đầu tư cố tình chậm trễ trong việc nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ pháp lý phải thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc khi kết thúc thời hạn thuê mua. Trừ trường hợp người mua hoặc thuê có văn bản chính thức đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Người mua căn hộ cần lưu ý điều khoản pháp lý này để bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời cân nhắc các biện pháp như khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở hoặc khởi kiện ra tòa án nếu chủ đầu tư vi phạm thời hạn nộp hồ sơ theo quy định.
Xem thêm: Mua chung cư bao lâu có sổ hồng?
Làm sao để tránh mua phải các chung cư không được cấp sổ?
Chọn các dự án chung cư có chủ đầu tư uy tín, tài chính mạnh
Có thể thấy, hầu hết những trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng đều có nguyên nhân xuất phát từ chủ đầu tư. Do đó, để hạn chế tối đa rủi ro mua phải những căn hộ không có đầy đủ điều kiện pháp lý, bạn nên ưu tiên chọn những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư hàng đầu, có uy tín và nguồn lực tài chính mạnh.
Chủ đầu tư uy tín không chỉ đảm bảo tiến độ xây dựng mà còn minh bạch về pháp lý và cam kết cấp sổ hồng đúng hạn. Hiện nay, tại thị trường bất động sản Việt Nam, bạn có thể tìm hiểu các dự án được xây dựng bởi các chủ đầu tư lớn như Khải Hoàn Land, Gamuda, Masteries và Vinhomes…Đây đều là những đơn vị có lịch sử hoạt động lâu đời, đã thực hiện thành công nhiều dự án lớn, cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý dự án.
Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án chung cư
Để tránh rủi ro mua phải chung cư không được cấp sổ hồng, bạn cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án. Một dự án chung cư hợp pháp phải có đầy đủ các giấy tờ thiết yếu bao gồm: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp/cho thuê đất, Giấy phép xây dựng (trừ các dự án được miễn), Văn bản chấp thuận đầu tư, đặc biệt là giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Đối với chung cư, cần kiểm tra giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng. Ngoài ra, bạn nên xác minh thêm các tài liệu như: Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt và Giấy chứng nhận bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Kiểm tra nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
Ngoài hồ sơ pháp lý, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm một số tài liệu chứng minh dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí bắt buộc khi triển khai dự án như thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài và đặc biệt là thuế sử dụng đất.
Khi tiến hành thủ tục cấp Sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ rà soát kỹ lưỡng việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính này. Nếu phát hiện chủ đầu tư còn nợ thuế đất hoặc các khoản phí liên quan, hồ sơ xin cấp Sổ hồng sẽ bị từ chối, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua.
Kiểm tra hợp đồng mua bán
Sau khi đã có đủ những tài liệu pháp lý của dự án, bạn cần kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán trước khi quyết định ký kết. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, các bên phải tuân thủ mẫu hợp đồng thống nhất được ban hành kèm theo. Trước khi ký, bạn nên xác minh tình trạng pháp lý của căn hộ, kiểm tra những thông tin được ghi trên hợp đồng có trùng khớp với thỏa thuận trước đó hay không. Nếu dự án đã cấp sổ hồng, cần đối chiếu thông tin trên sổ với hợp đồng.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán cần nêu rõ số tiền cọc, thời hạn bàn giao, lịch thanh toán, những khoản phí phát sinh sau khi nhận nhà như phí bảo trì chung cư, phí mua/thuê chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời, hợp đồng cần nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện đúng thỏa thuận.
Kiểm tra sổ hồng chung cư
Theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có nghĩa vụ nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc khi người thuê mua đã thanh toán đủ tiền, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục.
Để bảo vệ quyền lợi của mình khi lựa chọn đầu tư vào các dự án đang trong quá trình xây dựng, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết thời hạn cấp Sổ hồng rõ ràng trong hợp đồng, cùng với chế tài xử lý khi vi phạm. Đặc biệt, cần lưu ý rằng mặc dù Sổ hồng thường ghi thời hạn 50 năm, nhưng giá trị pháp lý của nó phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của công trình chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành.
Trên đây là chia sẻ từ Khải Minh Land về những trường hợp chung cư không được cấp sổ hồng mà bạn cần tránh. Hiện nay, đã có không ít trường hợp nhiều người dân đã phải đối mặt với tình trạng dọn vào ở nhiều năm nhưng vẫn không được cấp Sổ hồng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi. Để đảm bảo an toàn và lợi ích lâu dài, bạn nên xem xét kỹ pháp lý dự án, uy tín của chủ đầu tư và các điều khoản trong đồng.
