Căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn, do đó nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền mua. Một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất là mua phải căn hộ đang bị thế chấp ngân hàng hoặc bị phong tỏa, dẫn đến tranh chấp, mất trắng tiền cọc hoặc không thể làm sổ hồng. Để hạn chế tối đa rủi ro mặt pháp ý khi mua chung cư, cùng Khải Minh Land áp dụng ngay cách kiểm tra chung cư có bị thế chấp hay không dưới đây.
Tại sao cần kiểm tra chung cư có bị thế chấp hay không?
Kiểm tra chung cư thế chấp là bước đặc biệt quan trọng, có ảnh hưởng đến cuộc sống sau này của bạn tại căn hộ. Bởi lẽ, trong nhiều trường hợp chủ nhà thế chấp căn hộ tại ngân hàng nhưng không thông báo cho người mua, người mua sẽ đối mặt với nhiều rủi ro nghiêm trọng. Nếu chủ nhà vẫn còn nợ khoản vay và không trả được, ngân hàng có quyền thu hồi tài sản để xử lý nợ, khiến người mua có thể mất trắng cả căn hộ lẫn số tiền đã thanh toán.
Ngoài ra, việc mua chung cư đang thế chấp còn gây khó khăn trong quá trình sang tên, cấp sổ hồng, vì các thủ tục pháp lý không thể hoàn tất khi tài sản đang bị ràng buộc. Hợp đồng mua bán thậm chí có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, dẫn đến những tranh chấp pháp lý phức tạp và tốn kém.
Chính vì những hệ quả nghiêm trọng này, người mua cần thẩm định kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của căn hộ, yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản không bị thế chấp hoặc đã được giải chấp trước khi ký kết hợp đồng và chuyển tiền.
Cách kiểm tra chung cư có bị thế chấp hay không
Để xác định căn hộ bạn muốn mua có bị thế chấp hay không, bạn có thể áp dụng một số phương pháp sau:
Cách 1: Kiểm tra trực tiếp trên Sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Khi muốn kiểm tra chung cư có đang bị thế chấp hay không, phương pháp hiệu quả nhất là kiểm tra trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng). Trước khi làm hợp đồng, bạn cần yêu cầu người bán xuất trình bản gốc Sổ hồng, không chấp nhận bản sao.
Trong quá trình kiểm tra, hãy chú ý đến Trang 4 (hoặc các trang bổ sung/giấy xác nhận đính kèm) của Sổ hồng. Đây là nơi ghi chú các thông tin thay đổi về pháp lý sau khi cấp sổ, bao gồm cả thông tin về việc thế chấp và giải chấp. Khi xem xét, tìm kiếm các mục ghi chú như: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng…”, “Đang thế chấp tại…”, hoặc các con dấu xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền. Nếu tài sản đã từng thế chấp nhưng đã được giải chấp, sẽ có ghi chú “Đã xóa đăng ký thế chấp ngày…”.
Đồng thời, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trong trường hợp chủ đầu tư chỉ cung cấp bản sao Giấy chứng nhận mà không có phần thông tin bổ sung, hoặc đưa ra nhiều lý do để giữ lại bản gốc. Đây có thể là dấu hiệu của việc che giấu tình trạng thế chấp, tiềm ẩn nguy cơ lừa đảo.
Cách 2: Tra cứu thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai
Cách kiểm tra chung cư có bị thế chấp tiếp theo bạn có thể tham khảo chính là tra cứu trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai. Phương pháp này đặc biệt hiệu quả với các tài sản thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng chính thức, bởi những thông tin này bắt buộc phải được cập nhật trong hệ thống quản lý đất đai quốc gia. Tuy nhiên cần lưu ý: nếu căn hộ được sử dụng làm tài sản đảm bảo trong các giao dịch vay tư nhân hoặc thế chấp cho tổ chức tài chính phi chính thống, những thông tin này thường không xuất hiện trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Chính vì vậy, để đảm bảo an toàn tối đa cho khoản đầu tư, bạn nên áp dụng nhiều phương pháp: kết hợp việc tra cứu tại cơ quan đăng ký, kiểm tra kỹ sổ hồng, đối chiếu hợp đồng giao dịch và tham vấn chuyên gia pháp lý bất động sản trước khi đi đến quyết định cuối cùng.
Cách 3: Kiểm tra thế chấp trực tiếp với chủ đầu tư
Một trong những phương pháp kiểm tra nhanh và dễ thực hiện nhất chính là yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán cung cấp bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Trong quá trình tham quan, tìm hiểu căn hộ, bạn nên chủ động yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị bán hàng cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ để thẩm định.
Phương pháp này mang tính trực diện và minh bạch, giúp người mua nắm bắt nhanh chóng tình trạng pháp lý hiện tại của bất động sản. Thông qua quá trình kiểm tra cẩn trọng này, người mua có thể phát hiện kịp thời những vấn đề tiềm ẩn trước khi đưa ra quyết định đầu tư, từ đó tránh được những tranh chấp pháp lý phức tạp và tổn thất tài chính đáng tiếc trong tương lai.
Cách 4: Kiểm tra với ngân hàng
Một phương pháp xác minh hiệu quả nhưng ít được chú trọng trong quá trình kiểm tra tình trạng thế chấp của bất động sản là liên hệ trực tiếp với các ngân hàng. Bởi lẽ, ngân hàng luôn có một quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt trước khi tiến hành cho vốn.
Khi tài sản được thế chấp tại ngân hàng, thông tin này luôn được ghi nhận chi tiết trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCN), thường xuất hiện ở trang 3 hoặc 4 với nội dung cụ thể về tên ngân hàng, số hợp đồng thế chấp và điều khoản pháp lý. Tuy nhiên, không ít trường hợp người bán cố tình che giấu bằng cách cung cấp bản sao không đầy đủ hoặc tháo rời phụ lục đính kèm.
Để tránh rủi ro, người mua nên chú ý những dấu hiệu bất thường như dấu giáp lai bị xáo trộn hoặc dấu kim bấm có dấu hiệu bị tháo rời. Đặc biệt, sau khi kiểm tra GCN, hãy trực tiếp liên hệ với ngân hàng được đề cập trong hợp đồng mua bán hoặc được người bán thông tin để xác nhận tình trạng thế chấp.
Cách 5: Sử dụng các dịch vụ kiểm tra pháp lý
Ngoài ra, còn có một cách kiểm tra hiệu quả hơn chính là sử dụng dịch vụ thẩm định pháp lý từ các công ty luật chuyên ngành hoặc văn phòng luật sư thông thạo về lĩnh vực bất động sản. Với quyền truy cập vào hệ thống dữ liệu của cơ quan chức năng và mối quan hệ chuyên môn trong ngành, các luật sư và chuyên gia có thẩm quyền có thể xác minh chính xác tình trạng thế chấp, phát hiện tranh chấp quyền sở hữu và cảnh báo về các rủi ro pháp lý khác mà người mua thông thường khó nhận biết. Đặc biệt, họ giám sát toàn bộ quá trình từ khâu soạn thảo, rà soát đến hoàn thiện hợp đồng, đảm bảo mọi điều khoản đều được thiết kế để tối đa hóa bảo vệ quyền lợi của bạn.
Dù chi phí thuê dịch vụ này có thể cao hơn so với tự thực hiện, nhưng đây là khoản đầu tư khôn ngoan giúp bạn tránh được những rủi ro tài chính và pháp lý nghiêm trọng sau này, đặc biệt trong các giao dịch giá trị lớn như bất động sản.
Các dấu hiệu nhận biết chung cư đang bị thế chấp ngân hàng
Ngoài ra, để không tốn quá nhiều công sức trong quá trình kiểm tra thế chấp, bạn có thể nhận biến những dấu hiệu chung cư đang bị thuế chấp ngay từ đầu với những mẹo sau:
- Chủ đầu tư hoặc bên bán thường không cung cấp thông tin rõ ràng hoặc từ chối cung cấp bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, điều này có thể là dấu hiệu cho thấy dự án đang bị thế chấp và chưa được giải chấp.
- Ngoài ra, nếu chủ nhà không thể cung cấp sổ hồng bản gốc, đó cũng có thể là một dấu hiệu cho thấy căn hộ đang có vấn đề pháp lý. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến việc nhận được sổ hồng sau khi mua mà còn có thể liên quan đến việc tài sản đang bị thế chấp và chưa được giải chấp.
- Một dấu hiệu khác là giá bán của căn hộ quá thấp so với thị trường. Giá rẻ bất thường có thể là cách chủ đầu tư cố gắng nhanh chóng chuyển nhượng tài sản để giải quyết các vấn đề tài chính, bao gồm cả việc thế chấp.
- Cuối cùng, nếu chủ đầu tư hoặc bên bán yêu cầu thanh toán nhanh chóng, đó cũng có thể là một dấu hiệu đáng ngờ thậm chí bạn có thể mất trắng tiền nếu không kiểm tra kỹ trước khi mua căn hộ này.
Tóm lại, những dấu hiệu này không nhất thiết chứng minh rằng chung cư đang bị thế chấp, nhưng chúng cũng là dấu hiệu cho thấy bạn nên tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản trước khi quyết định mua.
Phải làm gì nếu phát hiện chung cư đang bị thế chấp?
Trong trường hợp phát hiện căn hộ mà mình quan tâm đang bị thuế chấp, bạn cần thực hiện một số biện pháp như sau:
Yêu cầu bên bán giải chấp trước khi giao dịch
Nếu vẫn yêu thích và mong muốn sở hữu căn hộ này, bạn nên yêu cầu bên bán hoàn tất quy trình giải chấp trước khi tiến hành giao dịch. Sau khi người bán thanh toán dứt điểm các khoản nợ với ngân hàng, tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp và lấy lại Sổ hồng gốc ở trạng thái pháp lý sạch, bạn có thể tiếp tục thỏa thuận lập hợp đồng mua bán.
Lưu ý, bạn cần giữ thái độ kiên quyết chỉ ký kế sau khi đã xác nhận căn hộ được giải chấp hoàn toàn, thông qua Sổ hồng có xác nhận “đã xóa đăng ký thế chấp” hoặc văn bản giải chấp chính thức từ ngân hàng. Mặc dù có thể kéo dài thời gian giao dịch, phương pháp này loại bỏ triệt để các rủi ro pháp lý và tài chính, giúp người mua tránh được những tranh chấp phức tạp và tốn kém sau này.
Thỏa thuận ba bên (Người mua – Người bán – Ngân hàng)
Ngoài ra, trong một số trường hợp chủ đầu tư cần vốn để trả nợ ngân hàng, bạn có thể thực hiện thỏa thuận chuyển 1 phần giá trị tài sản trực tiếp đến ngân hàng để giải chấp tài sản. Tuy nhiên, quá trình này cần thực hiện thỏa thuận ba bên chính thức.
Thỏa thuận ba bên giữa người mua, người bán, và ngân hàng là một phương thức giao dịch phổ biến khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Đầu tiên, bạn cần thành lập thỏa thuận ba bên, bao gồm các điều khoản về việc mua bán, thanh toán nợ gốc và lãi, thủ tục giải chấp và công chứng hợp đồng mua bán. Trong thỏa thuận này, cả ba bên tham gia cần tham gia để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra minh bạch và an toàn.
Tiếp tục, người mua chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cho ngân hàng, đảm bảo quyền mua và là bước đầu tiên trong quá trình giải chấp. Sau đó, ngân hàng nhận đủ tiền và tiến hành giải chấp tài sản, bàn giao Sổ đỏ cho người mua. Tiếp theo, người mua và người bán ký kết hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, và người mua sẽ thanh toán số tiền còn lại cho người bán theo thỏa thuận.
Cuối cùng, người mua nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển sở hữu tài sản chính thức cho mình. Mặc dù giải pháp này mang lại lợi ích nhất định, nhưng cũng đi kèm những rủi ro tiềm tàng nếu không được triển khai một cách thận trọng.
Xem thêm: Cách đặt cọc khi đang cầm sổ ngân hàng
Lời kết
Mua chung cư là quyết định quan trọng, đòi hỏi sự tỉnh táo và tìm hiểu kỹ. Nếu không kiểm tra cụ thể, bạn có thể rơi vào tình cảnh “tiền mất tật mang”, khi căn hộ bị phát mãi do chủ đầu tư vỡ nợ. Hy vọng những cách kiểm tra chung cư có bị thế chấp hay không được Khải Minh Land chia sẻ trên đây đã giúp bạn có thêm kiến thức đầu tư an toàn hiệu quả hơn.
