Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê từ lâu đã trở thành một kênh sinh lời hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách tính lợi nhuận đầu tư hoạt động cho thuê bất động sản. Việc tính toán chính xác tỷ suất sinh lời không chỉ giúp bạn đánh giá hiệu quả đầu tư, mà còn là cơ sở để so sánh giữa các dự án khác nhau, từ đó giúp tối ưu hoá lợi nhuận. Cùng Khải Minh Land tìm hiểu cách tính tỷ suất sinh lời khi đầu tư chung cư cho thuê một cách chi tiết và dễ hiểu nhất dưới đây.
Hiểu đúng về Tỷ suất sinh lời (ROI) trong đầu tư bất động sản cho thuê
Tỷ suất sinh lời (ROI) trong đầu tư bất động sản là một chỉ số quan trọng giúp đo lường hiệu quả của khoản đầu tư bằng cách so sánh lợi nhuận thu được với tổng chi phí đầu tư ban đầu. Công thức tính ROI như sau:
ROI từ bán bất động sản = (Giá bán bất động sản – Chi phí đầu tư ban đầu) / Tổng vốn đầu tư ban đầu × 100
Trong đó, lợi nhuận ròng là lợi nhuận thực tế sau khi trừ đi các chi phí liên quan như bảo trì, thuế, và chi phí giao dịch. Tổng vốn đầu tư bao gồm giá mua ban đầu cộng với các chi phí phát sinh khác.
ROI có thể được tính cho cả việc cho thuê và bán bất động sản. Đối với cho thuê, ROI phản ánh lợi nhuận hàng năm từ việc cho thuê so với tổng vốn đầu tư. Đối với bán, ROI đo lường lợi nhuận từ việc bán lại bất động sản so với tổng vốn đầu tư ban đầu.
Các yếu tố cần có để tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ
Tính tỷ suất sinh lời khi đầu tư chung cư cho thuê chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như:
Doanh thu từ việc cho thuê
Trước hết, giá cho thuê dự kiến là nguồn thu chính, cần được xác định dựa trên khảo sát thị trường của các căn hộ tương đương về vị trí, diện tích và chất lượng nội thất trong cùng khu vực. Ví dụ, với mức giá 15 triệu đồng/tháng, tổng doanh thu tiềm năng có thể đạt 180 triệu đồng/năm.
Tuy nhiên, nhà đầu tư thông minh luôn tính đến tỷ lệ lấp đầy thực tế thay vì kỳ vọng cho thuê 100% thời gian. Các khoảng trống giữa các đợt cho thuê, thời gian tìm kiếm khách mới hay sửa chữa căn hộ thường chiếm 5-10% thời gian trong năm. Với tỷ lệ trống 8%, doanh thu thực tế sẽ giảm xuống còn 165,6 triệu đồng/năm.
Ngoài ra, các nguồn thu phụ như phí đậu xe riêng hay dịch vụ cộng thêm cũng có thể đóng góp vào tổng doanh thu, dù không đáng kể nhưng không nên bỏ qua khi tính toán lợi nhuận tổng thể của khoản đầu tư.
Tổng chi phí đầu tư và vận hành
Ngoài nguồn thu từ khoản đầu tư, tỷ suất lợi nhuận chịu tác động bởi các yếu tố thuộc nhóm đầu tư và vận hành, cụ thể:
Chi phí đầu tư ban đầu: Để tính toán chính xác lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ, bạn cần xác định rõ tổng vốn đầu tư ban đầu, bao gồm giá trị thực tế mua căn hộ, các khoản thuế và phí sang tên (thuế trước bạ, công chứng, thẩm định khoản vay, phí địa chính), phí môi giới nếu thông qua đơn vị trung gian, và toàn bộ chi phí sửa chữa, nội thất để căn hộ sẵn sàng cho thuê.
Chi phí vận hành định kỳ: Bên cạnh vốn đầu tư ban đầu, bạn cũng cần tính toán đầy đủ các chi phí vận hành phát sinh trong quá trình cho thuê. Các khoản này bao gồm phí quản lý chung cư thường trả hàng tháng, phí đóng góp vào quỹ bảo trì (thường 2% giá trị căn hộ trước VAT), chi phí bảo hiểm căn hộ, thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT (mỗi loại 5% nếu doanh thu trên 100 triệu/năm), lãi vay ngân hàng nếu sử dụng vốn vay, chi phí tìm kiếm khách thuê mới (quảng cáo, môi giới), và khoản trích lập cho việc khấu hao, thay thế nội thất theo thời gian.
Công thức chuẩn và cách tính tỷ suất sinh lời khi đầu tư chung cư cho thuê
Dưới đây là công thức chuẩn và cách tính tỷ suất sinh lời khi đầu tư chung cư cho thuê, bao gồm cả tỷ suất sinh lời gộp và ròng:
Tỷ suất sinh lời gộp khi đầu tư căn hộ cho thuê
Tỷ suất sinh lời gộp là tỷ lệ giữa doanh thu cho thuê hàng năm và giá trị của căn hộ. Công thức tính như sau:
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp = (Doanh thu cho thuê hàng năm/Giá trị bất động sản)x100
Trong đó:
- Doanh thu cho thuê hàng năm = Tiền thuê nhà hàng tháng x 12 tháng
- Giá trị bất động sản = Giá mua bất động sản
Ví dụ: Nếu bạn mua một căn hộ với giá 2 tỷ đồng và cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, tổng doanh thu hàng năm sẽ là 15 triệu × 12 = 180 triệu đồng. Tỷ suất sinh lời gộp sẽ là (180 triệu/2 tỷ)×100=9%.
Tỷ suất sinh lời ròng khi đầu tư căn hộ cho thuê
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng là chỉ số quan trọng nhất khi đánh giá hiệu quả thực sự của khoản đầu tư bất động sản cho thuê. Khác với tỷ suất lợi nhuận gộp chỉ dựa trên doanh thu, chỉ số này phản ánh chính xác nguồn vốn của nhà đầu tư sau khi đã trừ đi mọi chi phí liên quan.
Công thức tính:
Tỷ suất lợi nhuận ròng = [(Doanh thu cho thuê hàng năm – Chi phí hàng năm)/Giá bất động sản] × 100%
Trong đó chi phí hàng năm bao gồm tất cả các khoản phải chi: phí giao dịch, thuế thu nhập, chi phí quản lý, bảo trì, bảo hiểm và các khoản dự phòng cho sửa chữa thay thế. Việc tính toán đầy đủ các chi phí này giúp nhà đầu tư tránh “ảo tưởng” về khả năng sinh lời khi chỉ nhìn vào con số doanh thu hàng tháng.
Ví dụ: Một căn hộ giá 3 tỷ đồng, cho thuê được 240 triệu đồng/năm, tổng chi phí vận hành là 60 triệu đồng/năm.
→ Tỷ suất lợi nhuận ròng = [(240 triệu – 60 triệu)/3 tỷ] × 100% = 6%
Tỷ suất sinh lời ròng phản ánh chính xác hơn lợi nhuận thực tế từ việc cho thuê căn hộ, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư thông minh hơn.
Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất sinh lời cho thuê chung cư
Bên cạnh công thức tính tỷ suất sinh lời khi đầu tư chung cư cho thuê, bạn có thể tham khảo thêm những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất lợi nhuận dưới đây để góp phần tối ưu hoá lợi nhuận một cách tốt nhất:
- Vị trí bất động sản: Vị trí là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị bất động sản, với những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển, gần trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện hoặc có các dự án tương lai đều mang lại khả năng sinh lời vượt trội.
- Tiện ích nội khu: Ngoài đáp ứng nhu cầu cơ bản về nơi ở, các căn hộ còn cung cấp tiện ích gia tăng như hồ bơi, phòng gym, sân tennis và khu BBQ, giúp thỏa mãn nhu cầu về an toàn, thể hiện bản thân và giải trí. Những tòa nhà có nhiều tiện ích cao cấp thường thu hút mức giá thuê cao hơn đáng kể so với các dự án thông thường.
- Khả năng quản lý tối ưu chi phí: Việc quản lý chi phí hiệu quả đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao tỷ suất sinh lời. Chủ đầu tư cần xác định rõ và phân bổ hợp lý các chi phí quản lý, bảo trì, thuế và dịch vụ; tối ưu hóa chi phí vận hành thông qua đàm phán với nhà cung cấp; và áp dụng công nghệ tự động hóa quy trình quản lý, từ đó giảm thiểu chi phí không cần thiết và đảm bảo lợi nhuận ổn định.
- Thị trường bất động sản: Diễn biến của thị trường bất động sản tác động trực tiếp đến ROI, với thị trường tăng trưởng giúp gia tăng giá trị tài sản và thu nhập cho thuê, trong khi giai đoạn suy thoái có thể làm giảm giá trị bất động sản và ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận từ việc bán lại.
Xem thêm: Đầu tư chung cư dài hạn hay lướt sóng mang lại lợi nhuận tốt hơn?
Chiến lược giúp tối ưu tỷ suất sinh lời từ căn hộ cho thuê
Để tối ưu tỷ suất sinh lời từ căn hộ cho thuê hiệu quả, đừng bỏ qua những kinh nghiệm được chuyên gia chia sẻ dưới đây:
- Yếu tố quan trọng nhất trước khi triển khai bất kỳ dự án nào chính là luôn nghiên cứu kỹ thị trường và lựa chọn BĐS phù hợp ở vị trí có nhu cầu thuê cao, tiềm năng tăng giá và thuộc dự án uy tín. Song song đó, nhà đầu tư nên cải tạo và trang bị nội thất thông minh, tối ưu công năng giúp căn hộ trở nên hấp dẫn hơn, dễ cho thuê với giá tốt, đồng thời cần cân đối hợp lý chi phí đầu tư nội thất để không làm giảm tỷ suất sinh lời.
- Xác định rõ mục tiêu đầu tư quyết định mô hình kinh doanh, phân khúc sản phẩm và đối tượng khách hàng mục tiêu. Nhà đầu tư cần đánh giá chính xác nguồn vốn hiện có, vị trí đầu tư, phương thức vận hành, tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và thời gian hoàn vốn, đồng thời dự trù các kịch bản rủi ro có thể xảy ra.
- Sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua vay vốn ngân hàng là chiến lược đã được nhiều nhà đầu tư BĐS thành công áp dụng, tuy nhiên cần cân đối kỹ lưỡng giữa khoản phải trả hàng tháng và dòng tiền thu được từ hoạt động cho thuê. Định giá thuê cạnh tranh dựa trên nghiên cứu thị trường và khả năng linh hoạt điều chỉnh giá hoặc thêm ưu đãi trong giai đoạn khó tìm khách cũng là yếu tố quan trọng.
- Quản lý vận hành hiệu quả thông qua việc phản hồi nhanh chóng yêu cầu khách thuê, bảo trì định kỳ và tối ưu hóa chi phí sẽ giúp duy trì giá trị tài sản và mối quan hệ tốt với người thuê. Bạn có thể cân nhắc giữa hai phương án tự quản lý (tiết kiệm chi phí nhưng tốn thời gian) và thuê đơn vị chuyên nghiệp (tốn phí nhưng mang lại hiệu quả cao hơn).
- Đừng bỏ qua sàng lọc khách thuê kỹ thông qua việc kiểm tra thông tin, khả năng tài chính và lịch sử thuê nhà sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo nguồn thu ổn định.
Cuối cùng, yếu tố đặc biệt quan trọng mà bạn không nên bỏ qua để đảm bảo khả năng sinh lời hiệu quả chính là lựa chọn dự án có tiềm năng cao. Hiện nay, tại thành phố HCM đang có không ít dự án được các nhà đầu tư căn hộ cho thuê săn lùng như: Khải Hoàn Prime, các dự án thuộc đại thị Vinhome Grand Park như: The Rainbow, The Beverly, The Beverly Solari,…Đăng ký thông tin ngay dưới đây để cập nhật thông tin mới nhất về các dự án căn hộ có tiềm năng đầu tư cho thuê tốt nhất hiện nay.
Xem thêm: Đầu tư chung cư thế nào để không lỗ?
Lời kết
Đầu tư chung cư cho thuê là kênh sinh lời hấp dẫn nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng để tối ưu hiệu quả. Tỷ suất sinh lời không chỉ phản ánh lợi nhuận tiềm năng mà còn giúp bạn đánh giá rủi ro, cân đối dòng tiền và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt nhất.
