Ngày nay, căn hộ chung cư đã trở thành lựa chọn hàng đầu của nhiều gia đình nhờ sự tiện nghi, an ninh. Tuy nhiên, sau khi nhận bàn giao, việc sửa chữa, cải tạo để điều chỉnh không gian sống theo ý muốn lại là vấn đề khiến không ít chủ nhà băn khoăn. Việc hiểu rõ các quy định của chung cư về sửa chữa không chỉ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo an toàn cho chính ngôi nhà của mình và những người xung quanh. Vậy căn hộ chung cư có được sửa chữa không? Hãy cùng Khải Minh Land giải đáp thắc chi tiết dưới đây.
Căn hộ chung cư có được sửa chữa không?
Căn hộ chung cư có thể được sửa chữa, nhưng việc sửa chữa phải tuân theo các quy định của pháp luật, nội quy và sự đồng ý của ban quản lý tòa nhà để đảm bảo an toàn và tránh ảnh hưởng đến kết cấu chung của tòa nhà.
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Phụ lục 02 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định: chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ có quyền sửa chữa, thay thế khi căn hộ có hư hỏng, với điều kiện không gây hư hỏng đến phần sở hữu chung và không ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
Đặc biệt, việc thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thêm thiết bị phải đảm bảo không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư. Đối với các thiết bị thuộc phần sở hữu chung nhưng gắn liền với căn hộ, chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành để được sửa chữa, thay thế kịp thời, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị thi công.
Sửa chữa chung cư có cần xin phép không?
Quá trình sửa chữa căn hộ chung cư có cần xin phép hay không phụ thuộc vào những trường hợp sau:
Trường hợp sửa chữa chung cư cần xin phép
Luật Nhà ở 2014 nghiêm cấm chủ sở hữu tự ý thực hiện các công việc sửa chữa làm ảnh hưởng đến an toàn và kết cấu chung cư. Cụ thể, các trường hợp bắt buộc phải xin phép bao gồm: thay đổi kết cấu chịu lực, điều chỉnh thiết kế phần sở hữu riêng có tác động đến kết cấu chung, chiếm dụng diện tích chung trái phép, hoặc lấn chiếm không gian và phần sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác.
Để tiến hành sửa chữa trong những trường hợp này này, chủ nhà phải tuân thủ quy trình xin phép theo Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Đặc biệt, với chung cư thuộc sở hữu nhà nước, mọi hoạt động bảo trì, cải tạo đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện.
Theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi năm 2020), thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa được phân cấp rõ ràng: Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm cấp phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ; trong khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp phép cho các công trình khác trên địa bàn tỉnh ngoài những công trình thuộc thẩm quyền của cấp huyện.
Trường hợp sửa chữa chung cư không cần xin phép
Theo Điều 4 Phụ lục 02 của Thông tư 28/2016/TT-BXD, chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư được phép tự thực hiện sửa chữa, thay thế các hạng mục trong phạm vi sở hữu riêng mà không cần xin phép khi đáp ứng đồng thời ba điều kiện.
- Thứ nhất, chỉ sửa chữa, thay thế các hư hỏng thông thường không ảnh hưởng đến kết cấu chung của tòa nhà.
- Thứ hai, việc thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thêm thiết bị không gây thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu chung cư.
- Thứ ba, các hoạt động này chỉ được thực hiện trong phạm vi sở hữu riêng mà không ảnh hưởng đến phần sở hữu chung và các chủ sở hữu khác.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mọi hoạt động sửa chữa đều phải đảm bảo an toàn và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt, nếu việc sửa chữa có khả năng ảnh hưởng đến kết cấu chung hoặc phần sở hữu chung, chủ sở hữu bắt buộc phải xin phép theo đúng quy định của pháp luật.
Xin giấy phép sửa nhà chung cư ở đâu?
Theo quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020), việc xin giấy phép sửa chữa nhà chung cư được phân cấp rõ ràng cho hai cơ quan chính.
- Đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ, chủ sở hữu cần liên hệ Ủy ban nhân dân cấp huyện để được cấp phép.
- Trong khi đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho các công trình khác trên địa bàn tỉnh, ngoại trừ những công trình đã thuộc thẩm quyền của cấp huyện. Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền sẽ giúp quá trình xin phép diễn ra thuận lợi và đúng quy định pháp luật.
Thủ tục và hồ sơ xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư
Trước khi tiến hành sửa chữa chung cư, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện các thủ tục sau:
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép sửa nhà chung cư được quy định chi tiết tại Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
Theo Điều 96 Luật Xây dựng và Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, khi xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư, chủ sở hữu cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm: đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý hoặc sử dụng căn hộ; bản vẽ hiện trạng các bộ phận dự kiến sửa chữa đã được phê duyệt với tỷ lệ tương ứng cùng ảnh chụp hiện trạng chung cư và công trình lân cận; và hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng. Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các thành phần hồ sơ này sẽ giúp quá trình xét duyệt diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.
Quy trình xin phép sửa chữa nhà chung cư
Để xin giấy phép sửa chữa chung cư, chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư cần tuân thủ quy trình được quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Điều 54 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ: Người xin cấp Giấy phép cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp 02 bộ đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
- Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan cấp phép sẽ thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa. Nếu hồ sơ đáp ứng điều kiện, cơ quan sẽ ghi giấy biên nhận; nếu không đáp ứng, họ sẽ hướng dẫn người xin hoàn thiện hồ sơ. Khi phát hiện hồ sơ còn thiếu hoặc không đúng quy định, cơ quan cấp phép sẽ thông báo bằng văn bản một lần duy nhất. Trong vòng 05 ngày sau khi có thông báo, cơ quan cấp phép sẽ hướng dẫn bằng văn bản để người xin tiếp tục hoàn thiện. Nếu sau khi bổ sung mà hồ sơ vẫn không đáp ứng điều kiện, trong 03 ngày, cơ quan cấp phép sẽ thông báo lý do không cấp giấy phép.
- Bước 3: Cấp Giấy phép xây dựng: Trong thời hạn 12 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến phải trả lời bằng văn bản. Nếu các cơ quan này không có ý kiến, họ được xem là đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc phạm vi quản lý. Cơ quan cấp phép sẽ quyết định việc cấp giấy phép xây dựng dựa trên các thông tin này.
Lời kết
Hy vọng những chia sẻ trên đây từ Khải Minh Land đã giúp bạn dễ dàng giải đáp thắc mắc căn hộ chung cư có được sửa chữa không? Sửa chữa căn hộ chung cư là quyền lợi chính đáng của mỗi chủ sở hữu, nhưng đi kèm với đó là trách nhiệm tuân thủ các quy định pháp luật và nội quy của tòa nhà. Việc hiểu rõ những nguyên tắc và thủ tục cần thiết không chỉ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo an toàn cho chính ngôi nhà của mình và những người xung quanh.
