Sổ hồng là chứng từ pháp lý quan trọng xác định quyền sở hữu hợp pháp của bạn đối với căn hộ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít dự án chung cư vẫn chưa hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng cho người mua với nhiều lý do khác nhau như vướng mắc pháp lý, chậm trễ trong quy trình thủ tục đến những tranh chấp phức tạp về quyền sử dụng đất. Vậy có nên mua chung cư không có sổ hồng không? Hãy cùng Khải Minh Land phân tích rõ hơn về những rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng dưới đây.
Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng chung cư thực tế là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận này có đặc điểm vật lý là một tờ hai trang, được in trên nền hoa văn trống đồng với màu hồng cánh sen đặc trưng. Khi mua chung cư và hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, người mua sẽ được cấp sổ hồng để xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ đó.
Vì sao có nhiều chung cư không có sổ hồng?
Theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng nêu rõ: chủ đầu tư xây dựng dự án phải hoàn tất các thủ tục xin cấp giấy chứng quận quyền sở cho người mua là 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, hiện nay vẫn có không ít dự án chung cư chậm trễ, hoặc không thực hiện cấp sổ hồng cho cư dân do một số nguyên nhân cơ bản như sau:
- Thứ nhất, chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ hoặc minh bạch các giấy tờ pháp lý cần thiết cho quy trình cấp sổ.
- Thứ hai, dự án không được hoàn thành đúng theo thiết kế ban đầu đã được phê duyệt, hoặc thậm chí bị bỏ dở.
- Thứ ba, chủ đầu tư đã sử dụng chính dự án chung cư làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng, dẫn đến phức tạp về mặt pháp lý.
- Cuối cùng, các tranh chấp phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng, đặc biệt là khi người dân không đồng thuận với mức đền bù, cũng là nguyên nhân khiến việc hoàn thiện thủ tục pháp lý và cấp sổ hồng bị đình trệ.
Có nên mua chung cư không có sổ hồng không?
Mặc dù những dự án căn hộ chưa có sổ hồng thường có giá bán thấp hơn so với thị trường, tuy nhiên bạn không nên mua những căn hộ chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý để tránh gặp phải những rủi ro, rắc rối như:
Không có sổ hồng, người mua sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án. Điều này dẫn đến hai hệ quả nghiêm trọng: không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp tài sản, người mua có nguy cơ mất trắng số tiền đã bỏ ra, đồng thời cũng không thể sử dụng căn hộ làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng.
Chính vì vậy, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định đầu tư vào những dự án này, xác định rõ nguyên nhân chung cư chưa có sổ hồng và đánh giá khả năng hoàn thiện pháp lý trong tương lai. Tốt nhất là tìm kiếm những dự án đã hoàn thiện đầy đủ giấy tờ pháp lý để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư lớn này.
Các rủi ro khi mua chung cư không sổ hồng
Dưới đây là thông tin chi tiết về những rủi ro mà người mua chung cư có thể gặp phải nếu lựa chọn những dự án chưa có sổ hồng:
Không có quyền sở hữu hợp pháp căn hộ
Rủi ro nghiêm trọng nhất khi mua căn hộ chưa sổ chính là người mua sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, rất khó để được pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng. Thậm chí, việc thực hiện những giao dịch mua bán khi chưa có đủ điều pháp lý còn khiến tài sản của bạn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, dẫn đến mất trắng số tiền đã đầu tư.
Không thể thế chấp vay vốn
Không dừng lại ở đó, do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất, người mua cũng không thể sử dụng tài sản của mình để thế chấp vay vốn trong trường hợp cần thiết. Khi các giấy tờ pháp lý chưa được hoàn thiện, giá trị pháp lý của bất động sản không được đảm bảo, các ngân hàng và tổ chức tín dụng sẽ không chấp nhận căn hộ làm tài sản đảm bảo.
Rủi ro về chất lượng căn hộ
Rủi ro về chất lượng công trình cũng là một trong những vấn đề nghiêm trọng mà người mua nhà có thể phải đối mặt khi mua các dự án chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân phổ biến khiến dự án không được cấp giấy chứng nhận thường do công trình xây dựng chưa được hoàn thiện hoặc chưa trải qua quá trình nghiệm thu theo đúng quy định của pháp luật.
Do đó, rất khó để nhận biết chất lượng công trình, kết cấu của dự án. Những thiếu sót trong quá trình thi công, nếu không được kiểm tra và giám sát chặt chẽ, có thể dẫn đến các vấn đề như nứt tường, thấm dột, hư hỏng hệ thống kỹ thuật, thậm chí ảnh hưởng đến an toàn sinh hoạt của cư dân trong tương lai.
Rủi ro về tài chính và thanh khoản
Ngoài ra, việc mua những căn hộ chưa có sổ hồng còn gây ra nhiều khó khăn về mặt tài chính và thanh khoản. Do không có đầy đủ giấy tờ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu, gia chủ rất khó để chuyển nhượng lại căn hộ một cách nhanh chóng.
Bên cạnh đó, khi mua bán ở thị trường thứ cấp, người mua chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ, không có quyền sở hữu thực sự, do đó nếu trong trường hợp cần bán gấp, người bán có thể phải chấp nhận chuyển nhượng tài sản với giá thấp hơn. ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản. Không những vậy, căn hộ không có sổ hồng còn bị hạn chế trong việc sử dụng tài sản tạo ra dòng tiền hoặc tài sản đảm bảo cho các giao dịch tài chính chính khác.
Cách giảm rủi ro và tránh mua phải chung cư không sổ
Để tránh rủi ro mua phải những căn hộ không minh bạch về mặt pháp lý, đừng bỏ qua những kinh nghiệm được chuyên gia chia sẻ dưới đây:
Hãy lựa chọn chủ đầu tư chung cư uy tín
Cách đầu tiên giúp bạn an tâm hơn trong quá trình đầu tư, chính là ưu tiên lựa chọn những dự án được xây dựng bởi các chủ đầu uy tín. Một chủ đầu tư có tên tuổi và kinh nghiệm sẽ giúp đảm bảo tiến độ thi công mà còn minh bạch trong việc hoàn thiện pháp lý, cam kết cấp sổ hồng đúng thời hạn cho người mua. Bạn có thể ưu tiên lựa chọn những dự án chung cư cao cấp được thực hiện bởi các chủ đầu tư hàng đầu như: Hoàn Land, Masterise, Vinhomes,…
Để đánh giá uy tín của chủ đầu tư, bạn cần tìm hiểu kỹ lịch sử hoạt động, các dự án họ đã triển khai thành công, và khả năng đáp ứng các nghĩa vụ pháp lý. Đồng thời, hãy yêu cầu họ cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án, cùng các văn bản pháp lý khác. Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán, cần quy định rõ ràng về thời gian cấp sổ hồng và các điều khoản bảo vệ quyền lợi của người mua nếu chủ đầu tư chậm trễ.
Lời khuyên khi mua nhà chung cư chưa sổ trực tiếp với chủ đầu tư
Khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư, hợp đồng mua bán sẽ được chứng minh, đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, giúp giảm thiểu rủi ro về chấp nhận tranh chấp hoặc hợp đồng vô hiệu. Trong quá trình làm việc với chủ đầu tư, bạn nên đàm phán, đưa thời gian bàn giao sổ hồng cụ thể vào hợp đồng mua bán để đảm bảo họ thực hiện đầy đủ trách nhiệm bàn giao các giấy tờ pháp lý cần thiết.
Hợp đồng mua bán cần được ký kết trực tiếp với chủ đầu tư và phải được công chứng. Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi, người mua nên đàm phán giữ lại một phần giá trị căn hộ và chỉ thanh toán sau khi nhận sổ, buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện thủ tục.
Trước khi quyết định, cần đánh giá kỹ uy tín của chủ đầu tư thông qua báo chí, mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, và tham khảo ý kiến cư dân hoặc người am hiểu. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt, chất lượng công trình đảm bảo và thời gian bàn giao dưới 2 năm, người mua có thể an tâm hơn khi xuống tiền.
Lời khuyên khi mua nhà chung cư chưa sổ từ chủ đầu tư thứ cấp
Khi quyết định mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp (các đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản), bạn cần tuân thủ một số lưu ý sau để đảm bảo quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch.
Đầu tiên, bạn nên thực hiện giao dịch thông qua các sàn giao dịch bất động sản chính thức được cấp phép theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ quy trình pháp lý.
Tiếp theo, trong quá trình giao dịch, hai bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ và tiến hành công chứng tại văn phòng công chứng có thẩm quyền. Quá trình này không chỉ giúp bạn đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch mà còn tạo cơ sở để bạn thực hiện các quyền liên quan đến căn hộ trong tương lai, đặc biệt là khi làm thủ tục cấp sổ hồng sau này.
Lời khuyên khi mua nhà chung cư chưa sổ từ cá nhân
Khi mua nhà chung cư chưa có sổ từ hộ gia đình hoặc cá nhân, tại thời điểm công chứng hợp đồng, bạn cần yêu cầu người bán xuất trình đầy đủ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc hợp đồng chuyển nhượng gần nhất nếu căn hộ đã qua nhiều lần mua bán. Đây là yếu tố quan trọng giúp chứng minh tính pháp lý và nguồn gốc của căn hộ.
Đặc biệt lưu ý, quá trình chuyển nhượng bắt buộc phải được chủ đầu tư xác nhận đồng ý. Nếu không giao dịch của bạn sẽ có nguy cơ bị vô hiệu hóa theo quy định pháp luật, gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua.
Ngoài ra, tương tự như hoạt động mua bán với chủ đầu tư thứ cấp, bạn và người bán nên thực hiện tất cả giao dịch tại văn phòng công chứng và có sự chứng kiến của bên thứ để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, đồng thời tạo cơ sở vững chắc cho các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu căn hộ sau này.
Kết
Hy vọng những chia sẻ trên đây từ Khải Minh Land đã giúp bạn dễ dàng giải đáp thắc mắc có nên mua chung cư không có sổ hồng hay không? Để hạn chế tối đa những rủi ro không đáng có trong quá trình tìm kiếm không gian sống như mong muốn, bạn vẫn nên ưu tiên lựa chọn những dự án có pháp lý vững chắc.
