Việc đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ, sổ hồng của căn nhà vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng là một tình huống khá phổ biến ở thời điểm hiện nay. Để thực hiện được điều này đòi hỏi người mua phải hết sức cẩn thận cũng như có sự am hiểu nhất định về quy trình đặt cọc và cách xử lý khoản vay. Chỉ khi đáp ứng được điều đó thì mọi giao dịch mới trở nên an toàn, suôn sẻ và đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp khi chuyển nhượng tài sản.
Trong bài viết dưới đây, Khải Minh Land sẽ bật mí cho bạn các kinh nghiệm đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng.
Nhà đang thế chấp ngân hàng có làm hợp đồng đặt cọc được không?
Theo khoản 8 Điều 320 của Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp bất động sản sẽ không được phép chuyển nhượng, trao đổi hay tặng cho trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Như vậy bên mua và bên bán chỉ cần thông báo và được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý, thì hoàn toàn có thể đặt cọc nhà khi đang cầm sổ ngân hàng.
Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng có rủi ro không?
Theo các chuyên gia bất động sản tại Khải Minh Land chia sẻ, việc đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng vẫn sẽ tồn tại 3 rủi ro chính:
1. Không biết được chính xác thông tin trong sổ hồng
Thứ nhất, rủi ro đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng chính là bạn sẽ không biết được chính xác thông tin trong sổ hồng. Khi sổ hồng đang bị thế chấp, ngân hàng giữ bản gốc và bạn chỉ có thể được xem bản sao hoặc thông tin qua lời nói của bên bán. Do đó, các chi tiết quan trọng như diện tích, ranh giới đất, tình trạng pháp lý, quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khác sẽ không được xác thực đầy đủ.
Bên cạnh đó, trong một số trường hợp nhất định, người bán còn cố ý cung cấp thông tin sai lệch và che giấu các vấn đề như sổ hồng không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người bán, nằm trong diện quy hoạch, hồ sơ pháp lý của bất động sản chưa rõ ràng, thậm chí căn nhà đang là tài sản thế chấp cho các khoản vay khác mà chưa được thanh toán. Tất cả những điều này đều khiến cho bạn bị hạn chế trong việc tiếp cận thông tin minh bạch và đầy đủ về căn nhà.
2. Tiền đặt cọc có thể bị bên bán chiếm dụng
Thứ hai, rủi ro đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng chính là tiền đặt cọc có thể bị bên bán chiếm dụng. Nếu không có điều khoản ràng buộc cụ thể, người bán có thể nhận xong tiền cọc từ người mua mà không sử dụng để tất toán khoản vay hoặc trì hoãn việc giải chấp sổ tại ngân hàng. Chưa kể, trong một số trường hợp đặc biệt, bên bán đang gặp những khó khăn về mặt tài chính, cho nên đã dùng phần tiền cọc đó để giải quyết các vấn đề cá nhân riêng.
Dù là lý do nào đi chăng nữa, thì những điều này cũng vô tình khiến cho quá trình chuyển nhượng bị kéo dài thêm thời gian và không thực hiện được. Từ đó, dẫn đến tình trạng người mua có khả năng bị mất một khoản tiền mà mình đã cọc.
3. Giải chấp nhà xong nhưng bên bán không sang tên
Thứ ba, một trong những rủi ro quan trọng mà bạn cần lưu ý đến khi thực hiện đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng chính là giải chấp nhà xong nhưng bên bán không sang tên. Nếu hợp đồng đặt cọc không có điều khoản rõ ràng về nghĩa vụ sang tên ngay sau khi giải chấp hoàn thành, thì bên bán có thể viện vào lý do cá nhân khác để không thực hiện quyền chuyển nhượng.
Mặc khác, sau khi giải chấp xong, nếu người bán có quyết định giữ lại tài sản hay mong muốn bán lại cho người khác với mức giá cao hơn để kiếm lời. Thì lúc này đây, chính bạn sẽ là người phải gánh chịu một phần tổn thất lớn từ thời gian, công sức cho đến số tiền mà mình đã cọc trước đó.
Không những vậy, nếu người bán đã tất toán đầy đủ khoản vay và giải chấp sổ. Thì rất có thể bên bán sẽ gặp phải những rắc rối liên quan tới tài chính hay pháp lý. Dẫn đến việc không thể sang tên cho người mua. Bởi hiện nay mọi vấn đề nợ nần cá nhân, tranh chấp tài sản, lệnh cấm giao dịch… đều có thể gây cản trở quá trình chuyển nhượng. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo bài viết kinh nghiệm mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng để hiểu rõ hơn về hình thức này.
Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng
Việc đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ, sổ hồng đang cầm cố tại ngân hàng không phải là một trường hợp hiếm gặp. Tuy nhiên, để quá trình giao dịch mua bán bất động sản được diễn ra suôn sẻ và tránh những rủi ro không đáng có, bạn cần nắm rõ những kinh nghiệm sau:
Hồ sơ đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng
Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng chính là chuẩn bị đủ hồ sơ đặt cọc mua nhà. Bên trong hợp đồng cần phải ghi rõ thông tin của cả hai bên, số tiền đặt cọc, cam kết về việc sử dụng số tiền đặt cọc để giải chấp và thời hạn chuyển nhượng sau khi giải chấp xong.
Đồng thời, ngay tại hợp đồng cũng cần liệt kê đầy đủ các điều khoản xử lý khi có bên vi phạm và quy định thêm về việc hoàn trả tiền đặt cọc nếu bên bán không thực hiện đúng như cam kết. Song đó, bạn cũng nên yêu cầu người bán cung cấp cho mình bản sao sổ hồng có công chứng để nắm rõ những thông tin quan trọng về diện tích, tình trạng pháp lý, quyền sở hữu và các ràng buộc pháp lý (nếu có) trước khi tiến hành đặt cọc.
Quy trình và thủ tục đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng
Một kinh nghiệm quan trọng nữa mà bạn không nên bỏ qua chính là quy trình và thủ tục đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng. Trước tiên, bạn cần yêu cầu bên bán cung cấp bản sao công chứng sổ hồng để kiểm tra các thông tin pháp lý về tài sản. Sau đó, người bán sẽ làm việc trực tiếp với ngân hàng để xác nhận khoản tiền cần thanh toán để giải chấp sổ. Tiếp đến, tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc và bên bán cam kết thêm về tiến trình thanh toán lẫn giải chấp sổ.
Ký kết xong, bạn bắt đầu chuyển khoản phần tiền đặt cọc vào tài khoản ngân hàng của bên bán theo hợp đồng. Khoản tiền này sẽ được sử dụng để tất toán khoản vay và giải chấp tài sản. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, bạn nên thực hiện việc chuyển khoản này ngay tại ngân hàng. Nếu đã nhận được số tiền thanh toán, phía ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục giải chấp và trả lại sổ hồng cho người bán. Tuỳ vào chính sách của từng ngân hàng, mà thời gian xử lý dao động khoảng từ 3 – 5 ngày.
Khi sổ hồng được trả lại, cả bạn lẫn người bán đều có thể ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Cuối cùng, bạn cần thanh toán nốt phần tiền mua nhà còn lại cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng sau khi được sang tên xong.
Xem thêm: 7 kinh nghiệm đặt cọc mua nhà tránh rủi ro mất tiền
Lời kết
Việc đặt cọc mua nhà khi sổ đang thế chấp tại ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như bạn không có sự chuẩn bị và hiểu biết kỹ càng. Tuy nhiên, với những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng mà Khải Minh Land vừa đề cập ở phía trên sẽ giúp bạn cảm thấy an toàn hơn trong quá trình tiến hành giao dịch. Nếu bạn còn bất kỳ câu hỏi nào liên quan đến hồ sơ pháp lý, các dự án căn hộ chung cư, nhà phố… Vui lòng liên hệ với Khải Minh Land để nhận hướng dẫn và tư vấn chi tiết.
