Diện tích thông thủy là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực bất động sản nhưng không phải ai cũng hiểu rõ. Khác với diện tích tim tường hay diện tích sàn xây dựng, diện tích thông thủy phản ánh phần diện tích thực tế có thể sử dụng được, sau khi đã trừ đi tường, cột và các kết cấu khác. Vậy cụ thể diện tích thông thủy là gì? Cách tính toán chính xác như thế nào để tránh nhầm lẫn khi mua bán nhà ở hoặc căn hộ? Hãy cùng Khải Minh Land giải đáp thắc mắc chi tiết dưới đây.
Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy hay còn gọi là diện tích sử dụng căn hộ, là phần không gian mà chủ sở hữu thực sự được sử dụng trong căn hộ. Diện tích này bao gồm toàn bộ không gian sinh hoạt trong căn hộ, diện tích tường ngăn giữa các phòng, cùng với logia và ban công (nếu có), tuy nhiên không tính khoảng cách tường chung giữa các căn hộ, tường bao ngoài tòa nhà, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật.
Thuật ngữ này có nguồn gốc Hán-Việt, trong đó “thông” nghĩa là không bị cản trở và “thủy” là nước – ám chỉ những khu vực mà nước có thể tự do lan tỏa.
Mục đích của việc xác định diện tích thông thuỷ
Việc xác định diện tích thông thuỷ giúp người mua nhà hiểu rõ hơn về phần diện tích thực sự có thể sử dụng được của căn hộ so với tổng diện tích mà người mua phải thanh toán.
Mặc dù biết diện tích thông thuỷ càng tiệm cận với diện tích bao ngoài càng tốt, thế nhưng yếu tố này còn phụ thuộc vào kết cấu và điều kiện kiến trúc của công trình. Thực tế cho thấy nhiều khách hàng thường chỉ chú ý đến con số diện tích được ghi trên giấy tờ mua bán mà bỏ qua việc tìm hiểu diện tích sàn xây dựng và diện tích thông thuỷ, dẫn đến nguy cơ thiệt thòi đáng kể.
Ngày nay, nhiều kiến trúc sư thường có xu hướng thiết kế diện tích thông thuỷ một cách tối ưu nhất, nhằm đáp nhằm đáp ứng đúng công năng chính mà căn hộ hướng tới, vừa rộng vừa thông suốt nhất có thể.
Cách tính diện tích thông thủy chuẩn xác
Diện tích thông thủy là phần diện tích thực sự mà người sở hữu căn hộ được sử dụng, được tính theo công thức:
Diện tích thông thủy = Diện tích sàn sử dụng bên trong căn hộ + Diện tích tường ngăn phòng bên trong + Diện tích ban công, lô gia
Các phần được tính vào diện tích thông thủy bao gồm:
- Diện tích sàn của tất cả các phòng (phòng khách, phòng ngủ, phòng tắm, nhà bếp)
- Các khu vực sảnh và lối đi bên trong căn hộ
- Toàn bộ diện tích tường ngăn giữa các phòng chức năng
- Diện tích ban công và lô gia (nếu có)
Các phần KHÔNG được tính vào diện tích thông thủy:
- Tường bao ngoài căn hộ
- Tường phân chia giữa các căn hộ
- Phần diện tích bị chiếm bởi các cột chịu lực
- Diện tích hộp kỹ thuật (đường ống nước, dây điện, hệ thống thông gió)
Phân biệt diện tích thông thủy và tim tường
Khi mua căn hộ chung cư, hai khái niệm diện tích thường gây nhầm lẫn cho người mua là diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Sự khác biệt giữa hai cách tính này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thực tế của căn hộ.
Diện tích tim tường được tính từ tim (trục giữa) của các bức tường bao và tường ngăn chia giữa các căn hộ. Cách tính này bao gồm cả diện tích sàn có cột chịu lực và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Trong khi đó, diện tích thông thủy (hay diện tích sử dụng) chỉ tính những không gian mà người mua thực sự sử dụng được, gồm diện tích các phòng, tường ngăn giữa các phòng và ban công/lô gia (nếu có), nhưng không bao gồm tường bao quanh căn hộ, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột chịu lực và hộp kỹ thuật.
Diện tích trên sổ đó là thông thủy hay tim tường?
Trước đây, theo thông tư 16/2010/TT-BXD, chủ đầu tư được quyền lựa chọn giữa phương pháp tính diện tích thông thủy hoặc tim tường trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, đây là vấn đề thường xuyên gây ra tranh cãi vì chủ đầu tư thường chọn cách tính tim tường để tăng diện tích trên giấy tờ, giảm đơn giá/m², tạo cảm giác “giá rẻ” cho người mua nhưng thực tế người mua phải trả tiền cho cả những phần không thể sử dụng được.
Kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, tại Khoản 2, Điều 101 đã quy định rõ diện tích sử dụng của căn hộ hoặc các diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng chỉ được tính theo kích thước thông thủy. Đây là chuẩn bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi người mua.
Đặc biệt, theo khoản 3, Điều 9 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, khi cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư, cơ quan có thẩm quyền phải ghi rõ cả diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) và diện tích sàn xây dựng. Như vậy, diện tích ghi trên sổ đỏ/sổ hồng hiện nay là diện tích thông thủy, đảm bảo người mua chỉ phải trả tiền cho phần diện tích thực sự được sử dụng.
Diện tích ghi trên Hợp đồng mua bán là thông thủy hay tim tường?
Theo quy định của Thông tư 03/2014/TT-BXD và Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, diện tích được ghi trên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại là diện tích thông thủy. Cách tính này bao gồm toàn bộ diện tích sử dụng bên trong căn hộ, phần diện tích tường ngăn giữa các phòng, cùng với diện tích ban công và lô gia gắn liền với căn hộ. Tuy nhiên, diện tích này không tính đến tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, và phần diện tích sàn có cột hay hộp kỹ thuật trong căn hộ. Chủ đầu tư bắt buộc phải tuân thủ nguyên tắc tính diện tích thông thủy này khi công bố thông tin và lập hợp đồng mua bán với khách hàng.
Lời kết
Hiểu rõ về diện tích thông thủy và cách tính chính xác không chỉ giúp bạn đánh giá đúng giá trị căn hộ, nhà ở mà còn tránh được những tranh chấp không đáng có trong giao dịch bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến không gian sinh hoạt thực tế cũng như tính pháp lý của công trình. Vì vậy, trước khi quyết định mua bán hoặc thiết kế nhà ở, hãy luôn kiểm tra kỹ lưỡng diện tích thông thủy để đảm bảo quyền lợi của mình. Hy vọng những thông tin trên từ Khải Minh Land đã giúp bạn nắm vững kiến thức cần thiết để tự tin hơn trong các vấn đề liên quan đến xây dựng và bất động sản.
