Mua nhà là quyết định quan trọng đối với nhiều người, sau khi đã chọn được căn nhà phù hợp, để tránh được những rủi ro trong quá trình thực hiện giao dịch, bạn cần việc nắm vững quy định và kinh nghiệm về thủ tục đặt cọc mua bán nhà. Hãy cùng Khải Minh Land tìm hiểu những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà, các yêu cầu pháp lý của hợp đồng dưới đây để bảo vệ quyền lợi của bạn trong quá trình mua bán nhà.
Tại sao cần phải đặt cọc khi mua nhà?
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định. Đặt cọc mua đất là quá trình người có nhu cầu mua nhà giao một khoản tài sản (có thể là tiền hoặc tài sản có giá trị khác) cho người bán trong thời gian đã thỏa thuận, nhằm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán và thực hiện hợp đồng mua bán nhà.
Khoản tiền này được xem là trả trước và sẽ được khấu trừ vào tổng chi phí mua nhà khi thực hiện nghĩa vụ. Nếu một bên vi phạm hợp đồng, khoản tiền cọc có thể thuộc về bên bị hại hoặc phải được hoàn trả cùng với một khoản phạt tương đương, tùy vào thỏa thuận. Đây là hình thức tự nguyện giữa hai bên, không bắt buộc theo quy định pháp luật.
Việc đặt cọc khi mua đất là cần thiết vì các giao dịch mua bán nhà thường có giá trị lớn và nhiều cần thời gian để hoàn tất thủ tục. Đây được xem là cam kết hai chiều để người bán đảm bảo giữ đất cho người mua, người mua cam kết thực hiện giao dịch theo thỏa thuận. Nếu một trong hai bên vi phạm, bên mua sẽ mất tiền cọc hoặc bên bán phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận.
Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà giúp tránh mất tiền oan
Để hạn chế tối đa những rủi ro không mong muốn trong quá trình mua nhà, tham khảo ngay kinh nghiệm đặt cọc mua nhà dưới đây.
1. Kiểm tra quy hoạch nhà đất trước khi đặt cọc
Yếu tố đầu tiên mà người mua cần lưu ý trước khi thực hiện đặt cọc mua nhà chính là kiểm tra quy hoạch của căn nhà để đảm bảo rằng nó không nằm trong khu vực có dự án quy hoạch sắp được triển khai. Bạn có thể xem thông tin này trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai cấp xã/huyện hoặc chi cục quản lý đất đai sở tại.
Đối với căn nhà đã có sổ đỏ, sổ hồng, thông tin quy hoạch thường được ghi rõ trong phần ghi chú. Việc nắm rõ quy hoạch giúp người mua tránh những rủi ro pháp lý và tài chính do mua phải đất nằm trong khu vực có quy hoạch đặc biệt.
2. Không đặt cọc với nhà đất đang dính tranh chấp
Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà tiếp theo mà bạn cần chú ý chính là không đặt cọc đối với những căn nhà đang dính tranh chấp. Luật quy định rõ, chỉ khi nhà, đất không có tranh chấp mới được phép chuyển quyền sử dụng.
Để xác minh tranh chấp, bạn cần yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ pháp lý đầy đủ và đã được công chứng, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cùng các tài sản khác liên quan. Sau đó, kiểm tra kỹ các thông tin về tình trạng thế chấp, quản lý hành chính hay các ghi chú khác có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất.
Để xác minh chính xác thông tin tranh chấp này, bạn nên tới văn phòng địa chính cấp xã, huyện, hoặc liên hệ với công chứng viên địa phương. Đồng thời, cũng có thể hỏi thăm người dân trong khu vực.
Xem thêm: Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng
3. Chỉ đặt cọc với chủ sở hữu nhà hoặc người được ủy quyền
Khi mua bán nhà đất, bạn cần lưu ý chỉ nên thực hiện đặt cọc với chủ sở hữu chính thức hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 về các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Để xác minh thông tin của người nhận đặt cọc, bạn cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp giao dịch với người được ủy quyền, phải có văn bản ủy quyền được công chứng, trong đó nêu rõ quyền ký kết hợp đồng và nhận tiền đặt cọc của người được ủy quyền.
4. Không đặt cọc quá 20% giá trị căn nhà
Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về mức đặt cọc bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Theo khuyến cáo từ chuyên gia pháp lý, người mua chỉ nên đặt cọc không quá 20% tổng giá trị bất động sản để đảm bảo quyền lợi hai bên. Ngoài ra, theo hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mức đặt cọc không nên vượt quá 50 triệu đồng nhằm hạn chế rủi ro khi bên bán viện cớ để hủy giao dịch, gây thiệt hại cho người mua.
5. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ hiện trạng của căn nhà
Một yếu tố quan trọng bạn cần lưu ý khi đặt cọc mua nhà là trong hợp đồng đặt cọc là phải ghi rõ hiện trạng căn nhà, bao gồm diện tích và các tài sản gắn liền.
Nội dung hợp đồng cần ghi rõ từ diện tích đất, diện tích xây dựng và sử dụng đến cấu trúc công trình (số tầng, số phòng, vật liệu). Đồng thời, tình trạng các hệ thống điện nước, các tài sản gắn liền như thiết bị vệ sinh, điều hòa, tủ âm tường cũng cần được liệt kê chi tiết.
6. Kiểm tra kỹ các điều khoản trọng hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là văn bản pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi các bên và là cơ sở giải quyết tranh chấp. Để đảm bảo an toàn khi đặt cọc, cần lưu ý kiểm tra kỹ những điểm chính sau:
- Hợp đồng phải ghi rõ số tiền đặt cọc, các khoản thanh toán sau và mốc thời gian cụ thể cho từng giai đoạn.
- Hợp đồng cần quy định chi tiết trách nhiệm pháp lý của cả hai bên, bao gồm các trường hợp vi phạm hợp đồng và hình thức xử lý. Điều này tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.
- Hợp đồng cần nêu chi tiết về điều kiện để các bên được nhận lại tiền cọc. tiền cọc sẽ được trừ vào giá trị nhà nếu giao dịch thành công; bên đặt cọc sẽ mất cọc nếu từ chối giao dịch; bên nhận cọc phải hoàn trả gấp đôi nếu từ chối bán.
- Cuối cùng, hợp đồng cần có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan như vợ/chồng người bán hoặc đồng sở hữu (nếu có) để đảm bảo tính pháp lý.
7. Phải công chứng hợp đồng đặt cọc nhà ở
Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà tiếp theo mà bạn cần lưu ý là luôn công chứng tất cả các giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán và hợp đồng đặt cọc. Mặc dù, quy định pháp luật hiện nay không bắt buộc công chứng hay chứng thực hợp đồng đặt cọc. Chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền mới yêu cầu công chứng bắt buộc.
Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này, các bên nên chủ động công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc thay vì chỉ dựa trên lòng tin, bởi thực tế đã có nhiều vụ kiện tụng phát sinh từ việc không công chứng hợp đồng. Đây cũng là kinh nghiệm cho người mua nhà lần đầu nhất định phải biết.
Thủ tục đặt cọc mua bán nhà
Quy trình đặt cọc mua bán nhà đất gồm ba bước chính để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi các bên:
- Giai đoạn 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng cần thể hiện đầy đủ các nội dung thiết yếu như thông tin hai bên, đối tượng và mục đích đặt cọc, giá trị giao dịch, phương thức thanh toán, thời hạn hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên, phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của mỗi bên.
- Giai đoạn 2: Ký kết hợp đồng: Quá trình ký kết cần có sự chứng kiến của người làm chứng độc lập – không có quan hệ họ hàng với các bên. Người làm chứng sẽ ký tên, điểm chỉ để xác nhận tính pháp lý của hợp đồng.
- Giai đoạn 3: Thực hiện hợp đồng: Việc thanh toán nên thực hiện qua ngân hàng để đảm bảo minh bạch và có chứng từ. Các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều khoản đã thỏa thuận. Để an toàn hơn, có thể cân nhắc thuê luật sư hoặc chuyên gia bất động sản tư vấn trong quá trình giao dịch.
Lời kết
Trên đây là tổng hợp thông tin chi tiết về kinh nghiệm đặt cọc mua nhà. Hy vọng những chia sẻ từ Khải Minh Land đã giúp bạn hiểu rõ hơn về cách đặt cọc tiền mua nhà theo quy định, từ đó hạn chế tối đa những rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện mua bán nhà. Ngoài ra nếu bạn lựa chọn mua căn hộ chung cư, thì nhất định phải xem ngay chia sẻ 12+ Kinh nghiệm mua chung cư.
Để chọn mua được những căn hộ pháp lý minh bạch, chất lượng tiện ích đẳng cấp, bạn hãy liên hệ ngay với Khải Minh Land để được tư vấn những căn hộ, nhà phố ưng ý nhất nhé!
