Nhà ở hình thành trong tương lai hiện đang là xu hướng đầu tư tiềm năng, đồng thời cũng được xem là giải pháp nhà ở linh hoạt trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ. Với sự phát triển của công nghệ và quy hoạch đô thị thông minh, loại hình bất động sản này hứa hẹn mang đến những cơ hội mới cho cả người mua nhà ở thực và nhà đầu tư. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo hiệu quả tài chính khi đầu tư vào nhà tương lai, đừng bỏ qua những yếu tố quan trọng cần lưu ý được Khải Minh Land chia sẻ dưới đây.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Thực tế, nhà ở hình thành trong tương lai là các dự án bất động sản đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khi người mua ký hợp đồng mua bán loại nhà ở này, công trình vẫn chưa hoàn thiện và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Dự án đã khởi công xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng
- Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất bao gồm: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,…
- Có đầy đủ hồ sơ xây dựng theo quy định bao gồm: Giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép hoặc thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng.
- Có giấy tờ nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; riêng nhà chung cư phải có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng
- Chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh và được cơ quan này xác nhận đủ điều kiện kinh doanh trong thời hạn 15 ngày
- Thuộc dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, với mục đích đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê mua
- Đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ đầu tư và bảo đảm tài chính theo quy định tại Điều 14 của Luật
- Đã công khai thông tin về bất động sản và dự án theo quy định tại Điều 6 của Luật
- Phần diện tích sàn xây dựng phải tuân thủ các quy định bổ sung tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Tiến độ thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy trình thanh toán khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai được xây dựng dựa trên quyền lợi công bằng của cả người mua và chủ đầu tư.
Theo đó, khoản thanh toán đầu tiên khi mua nhà không vượt quá 30% giá trình hợp đồng, các đợt thanh toán tiếp theo sẽ được thực hiện dựa trên tiến độ xây dựng thực tế của công trình.
Tổng các khoản thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng với chủ đầu tư trong nước và 50% với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ngay cả sau khi bàn giao, chủ đầu tư vẫn chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, 5% còn lại phải giữ lại cho đến khi hoàn tất thủ tục cấp sổ.
Pháp luật cũng yêu cầu chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích xây dựng, đảm bảo tiến độ cam kết, công khai thông tin và có biện pháp bảo đảm như bảo lãnh ngân hàng. Người mua nên kiểm tra kỹ hợp đồng, theo dõi tiến độ xây dựng thực tế, lưu giữ chứng từ thanh toán và hiểu rõ các điều khoản về phạt vi phạm để bảo vệ quyền lợi của mình trong suốt quá trình mua nhà.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có được không?
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoàn toàn được pháp luật cho phép và thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng: Theo khoản 1, Điều 33, Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng với các nội dung chính: thông tin các bên, thông tin hợp đồng gốc với chủ đầu tư, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ, giải quyết tranh chấp và các thỏa thuận khác. Văn bản được lập thành 07 bản.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực:
Đối với hộ gia đình, cá nhân, văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ bao gồm: văn bản chuyển nhượng, hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư, CCCD/hộ chiếu và các giấy tờ khác theo quy định về công chứng.
Bước 3: Kê khai và nộp thuế, phí, lệ phí: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật về thuế.
Bước 4: Nộp hồ sơ để chủ đầu tư xác nhận:
Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ gồm: 05 bản văn bản chuyển nhượng, hợp đồng gốc với chủ đầu tư, biên lai nộp thuế hoặc giấy miễn thuế, và giấy tờ tùy thân. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận trong thời hạn 05 ngày làm việc và trả lại các giấy tờ liên quan cho bên nộp hồ sơ.
Sau khi hoàn tất các thủ tục này, bên nhận chuyển nhượng chính thức trở thành người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến căn hộ đang xây dựng, thay thế vị trí của bên chuyển nhượng trong mối quan hệ với chủ đầu tư.
Kinh nghiệm mua nhà ở hình thành trong tương lai
Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần thực hiện một số bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro.
- Kiểm tra kỹ pháp lý của dự án: Trước khi quyết định mua nhà, bạn cần kiểm tra kỹ về pháp lý của dự án để tránh rủi ro mua phải dự án “ma” hoặc dự án thiếu pháp lý. Dự án được cấp phép xây dựng cần có đầy đủ hồ sơ tài liệu bao gồm giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, biên bản nghiệm thu phần móng và bảo lãnh ngân hàng.
- Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính và kinh nghiệm: Để đảm bảo dự án đã thực hiện sẽ đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình và khả năng bàn giao sổ hồng đúng hạn. Bạn nên tìm hiểu kỹ về năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Một chủ đầu tư có năng lực không chỉ đảm bảo chất lượng công trình mà còn hạn chế được những rủi ro về mặc pháp lý và tiến độ. Ngoài ra, bạn cũng nên xem xét kỹ các chính sách vay mua nhà từ ngân hàng, nắm rõ điều kiện vay, lãi suất và các khoản phí để tránh áp lực tài chính sau này.
- Trước khi ký kết hợp đồng, bạn cần lưu ý đọc kỹ tất cả các điều khoản, đặc biệt là giá trị, tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các quy định về sở hữu chung, riêng trong trường hợp căn hộ chung cư. Cuối cùng, người mua nên thường xuyên theo dõi tiến độ xây dựng để kịp thời phát hiện và xử lý các vấn đề phát sinh, tránh bị động khi dự án chậm tiến độ hoặc thay đổi thiết kế so với cam kết ban đầu.
Hiện nay, tại thị trường bất động sản HCM có nhiều dự án căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai được đầu tư xây dựng bởi các chủ đầu tư đã có tên tuổi trong và ngoài nước như: Khải Hoàn Prime, Vinhome Grand Park, Eaton Park,…Đăng ký thông tin ngay dưới đây để cập nhật thông tin mới nhất về bảng giá, các chính sách mua nhà thanh toán tại dự án mà bạn đang quan tâm.
Lời kết
Hy vọng với những chia sẻ trên đây từ Khải Minh Land bạn có thể dễ dàng giải đáp thắc mắc nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Trong bối cảnh phát triển đô thị thông minh và nhu cầu nhà ở chất lượng ngày càng cao, loại hình này không chỉ là kênh đầu tư tiềm năng mà còn góp phần kiến tạo diện mạo mới cho các đô thị tương lai. Để có cho mình những lựa chọn đầu tư an toàn hiệu quả, thu lại lợi nhuận cao. Bạn cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, đánh giá năng lực chủ đầu tư, đến phân tích vi mô vị trí dự án và vĩ mô xu hướng thị trường.
