Trong những năm gần đây, condotel đang trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn được nhiều người ưa chuộng nhờ khả năng tạo ra dòng tiền kép từ hoạt động cho thuê du lịch. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích bề nổi, vẫn còn tồn tại không ít rủi ro tiềm ẩn mà nhà đầu tư cần quan tâm để tránh tình trạng thua lỗ, thậm chí “mất trắng” khoản đầu tư. Để hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư căn hộ condotel, cùng Khải Minh Land tìm hiểu kinh nghiệm được chuyên gia chia sẻ dưới đây.
Vì sao nhiều người chọn đầu tư condotel?
Những năm gần đâu, loại hình bất động sản condotel đang được nhiều người quan tâm lựa chọn nhờ những ưu điểm vượt trội như. Với sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam, chủ sở hữu condotel có thể thu được lợi nhuận ổn định từ hoạt động cho thuê căn hộ mà không cần trực tiếp quản lý, vì đã có đơn vị vận hành chuyên nghiệp đảm nhận vai trò này.
Bên cạnh đó, căn hộ condotel cũng nằm trong những dự án toạ lạc tại vị trí đắc địa tại những thành phố du lịch có hạ tầng giao thông thuận lợi và hệ thống tiện ích đẳng cấp, tạo điều kiện lấp đầy phòng, cũng như có tiềm năng tăng trưởng giá trị bền vững trong tương lai.
Bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng có thể tận dụng căn hộ của mình để lưu trú nghỉ dưỡng, và trải nghiệm tiện ích 5 sao, thậm chí có thể trao đổi đêm nghỉ tại các resort liên kết trên toàn quốc. Đặc biệt, vốn đầu tư ban đầu thấp hơn nhiều so với biệt thự nghỉ dưỡng, chỉ từ 2-6 tỷ đồng, cùng chính sách hỗ trợ vay vốn hấp dẫn từ ngân hàng đối tác.
Rủi ro pháp lý khi đầu tư căn hộ condotel
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm trên, loại hình căn hộ condotel vẫn tồn tại nhiều hạn chế nghiêm trọng mà các nhà đầu tư cần lưu tâm trước khi quyết định rót vốn:
Không được cấp sổ hồng lâu dài
Rủi ro đầu tư condotel đầu tiên mà các nhà đầu tư phải đối mặc chính là không được cấp quyền sở hữu vĩnh viễn. Do được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, nên những căn hộ này chỉ được sở hữu có thời hạn, thường là 50-70 năm, do được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ.
Thập chí, khung pháp lý hiện hành vẫn chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình bất động sản này. Các cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc xác định ranh giới giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của condotel, dẫn đến tình trạng nhiều chủ sở hữu vẫn chưa được cấp sổ hồng chính thức.
Những hạn chế về pháp lý này cũng có thể dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh trong quá trình nhà đầu tư muốn chuyển nhượng, cho thuê, hoặc yêu cầu quyền lợi từ đơn vị quản lý vận hành.
Lợi nhuận cam kết không như kỳ vọng
Rủi ro tiếp theo mà các nhà đầu tư cần lưu ý chính là không phải lúc nào lợi nhuận từ đầu tư condotel cũng đạt được như cam kết. Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư quảng cáo mức sinh lời hấp dẫn 8-12%/năm nhưng không có cơ sở vững chắc về khả năng khai thác thực tế. Thực tế cho thấy nhiều dự án chỉ duy trì được cam kết trong 1-2 năm đầu rồi nhanh chóng ngừng chi trả, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.
Lợi nhuận từ hoạt động cho thuê condotel thường phụ thuộc hoàn toàn vào biến động của ngành du lịch và năng lực của đơn vị vận hành. Tính mùa vụ trong du lịch cùng với sự cạnh tranh gay gắt từ các cơ sở lưu trú khác thường khiến tỷ lệ lấp đầy phòng không đạt được như kỳ vọng ban đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền.
Ngoài ra, tính thanh khoản của loại hình này cũng là một yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư cần lưu ý. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng để mua condotel với kỳ vọng dùng lợi nhuận cho thuê để trả lãi. Khi dòng tiền không ổn định như dự kiến, áp lực trả nợ trở thành gánh nặng tài chính khổng lồ, thậm chí dẫn đến phá sản nếu không có phương án dự phòng.
Rủi ro từ đơn vị vận hành
Trong quá trình đầu tư, thu lợi nhuận từ hoạt động cho thuê condotel, đơn vị vận hành đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Tuy nhiên, không phải đơn vị quản lý nào cũng có đầy đủ chuyên môn và kinh nghiệm để vận hành condotel hiệu quả, đặc biệt là các thương hiệu nội địa còn non trẻ hoặc những đơn vị được thành lập bởi chính chủ đầu tư dự án.
Công tác quản lý yếu kém sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ và cơ sở vật chất. Khi condotel xuống cấp, không được bảo trì chuyên nghiệp và dịch vụ không đáp ứng kỳ vọng, lượng khách sẽ sụt giảm đáng kể. Điều này tạo ra một vòng xoáy tiêu cực: công suất phòng thấp dẫn đến giá cho thuê giảm và lợi nhuận sụt giảm theo.
Không dừng lại ở đó, sự thiếu minh bạch trong công tác quản lý như: không công khai cho nhà đầu tư về công suất khai thác thực tế, chi phí vận hành và cách tính toán lợi nhuận, khiến nhà đầu tư khó kiểm soát được hiệu quả khai thác thực sự của tài sản, dễ dẫn đến những tranh chấp và thiệt hại tài chính không đáng có trong tương lai.
Rủi ro từ thị trường
Ngoài ra, nguồn lợi nhuận từ hoạt động cho thuê condotel còn bị ảnh hưởng nghiêm trọng do phụ thuộc vào biến động của thị trường. Những cuộc khủng hoảng y tế toàn cầu, suy thoái kinh tế, hay thiên tai có thể nhanh chóng làm sụt giảm lượng khách du lịch và doanh thu, gây thiệt hại nặng nề cho nhà đầu tư, dẫn đến dòng tiền không ổn định hoặc thậm chí thua lỗ, đặt nhà đầu tư vào tình thế khó khăn, đặc biệt khi họ phải gánh các khoản nợ vay để mua condotel.
Tiêu biểu, trong giai đoạn 2016-2019 chứng kiến sự bùng nổ với nguồn cung lớn và những cam kết lợi nhuận hấp dẫn 8-12%/năm, nhưng thực tế nhiều dự án đã “vỡ trận”. Các trường hợp điển hình như Cocobay Đà Nẵng hay Bavico Nha Trang không thể đảm bảo cam kết lợi nhuận, khiến hàng nghìn nhà đầu tư lâm vào cảnh khó khăn.
Rủi ro từ uy tín và năng lực chủ đầu tư
Thành công từ hoạt động đầu tư condotel còn phụ thuộc rất lớn vào uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính và kinh nghiệm thường không thể đảm bảo tiến độ xây dựng như cam kết, khiến nhà đầu tư phải chờ đợi kéo dài, vốn bị “đóng băng” trong khi vẫn phải gánh các khoản nợ vay ngân hàng.
Bên cạnh đó, có không ít chủ đầu tư còn tự ý cắt giảm chi phí vật liệu để tối đa hoá lợi nhuận, khiến cho nhiều dự án sau khi bàn giao đã nhanh chóng xuất hiện hư hỏng, xuống cấp về cơ sở vật chất, không đáp ứng được tiêu chuẩn như quảng cáo ban đầu. Điều này làm giảm khả năng cạnh tranh của condotel trong việc thu hút khách lưu trú. Ngoài ra còn có nhiều chủ đầu tư vì dòng tiền doanh thu không đủ bù đắp cho các cam kết lợi nhuận cao, nhiều chủ đầu tư đã đơn phương hủy bỏ cam kết, để lại gánh nặng tài chính khổng lồ cho nhà đầu tư.
Vậy có nên đầu tư condotel giai đoạn này không?
Với những rủi ro kể trên, có thể thấy, việc đầu tư condotel trong năm 2025 cần cân nhắc kỹ, sẵn sàng đối diện với những rủi ro khó lường. Hiện nay, khoảng trống pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để với nhiều dự án không được cấp sổ hồng lâu dài, trong khi các cam kết lợi nhuận cao 8-12% từ chủ đầu tư đã nhiều lần chứng minh là không bền vững qua các bài học từ Cocobay hay Bavico. Thêm vào đó, thanh khoản thấp khiến việc thoái vốn trở nên khó khăn khi thị trường biến động.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn đối mặt với nhiều thách thức về khả năng phục hồi du lịch không đồng đều và nguồn cung dư thừa tại một số điểm đến, nhà đầu tư nên đặc biệt thận trọng trước quyết định rót vốn vào condotel thời điểm này.
Thay vào đó, các nhà đầu tư có thể cân nhắn về các dự án căn hộ chung cư tại những đô thị lớn để cho thuê thu lợi nhuận. Phân khúc này mang đến nhiều ưu điểm vượt trội: pháp lý minh bạch với quyền sở hữu lâu dài và đầy đủ giấy tờ, dòng tiền cho thuê ổn định dựa trên nhu cầu ở thực của thị trường, cùng với khả năng thanh khoản cao khi cần chuyển nhượng. Đây là phương án đầu tư an toàn và tiềm năng hơn trong tình hình hiện tại cho những nhà đầu tư ưu tiên sự ổn định.
Ngoài ra, nếu bạn cũng đang tìm kiếm những dự án căn hộ chung cư có tiềm năng tăng trưởng tốt, được đầu tư xây dựng bởi chủ đầu tư uy tín, tham khảo ngay các dự án
Lời kết
Trên đây là tổng hợp những rủi ro khi đầu tư căn hộ condotel phổ biến được chuyên gia tại Khải Minh Land chia sẻ mà bạn cần đặt biệt lưu ý. Thành công trong thị trường condotel không nằm ở những lời mời chào hào nhoáng, mà ở chiến lược dài hạn với đầy đủ kiến thức pháp luật, hiểu biết thị trường và khả năng chịu đựng rủi ro.
