Giá bán của một căn hộ chung cư chịu tác độc của rất nhiều yếu tố, việc định giá căn hộ sai lệch dù chỉ 5% cũng có thể khiến bạn mất hàng trăm triệu đồng, thậm chí thua lỗ nặng. Thực tế, ngay cả những người có nhiều kinh nghiệm đầu tư cũng khó tránh sai lệch trong quá trình định giá. Cùng Khải Minh Land điểm qua những sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ dưới đây để, mua được một căn hộ đúng giá, có tiềm năng tăng trưởng tốt.
Sai lầm 1: Định giá căn hộ theo cảm tính
Sai lầm đầu tiên mà các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường thường gặp phải chính là định giá theo cảm tính. Thay vì dựa trên các phân tích số liệu thực tế và các phương pháp định giá khoa học, họ để yếu tố chủ quan chi phối quyết định, chẳng hạn như tình cảm gắn bó với căn hộ, ấn tượng về thiết kế hay đơn giản là cảm nhận cá nhân về giá trị tài sản.
Điều này khiến cho họ mua phải những căn hộ có mức chào giá quá cao, không sát với thị trường khiến cho căn hộ khó bán. Hoặc bán ra căn hộ với giá quá thấp cũng gây thiệt hại lớn cho gia chủ.
Sai lầm 2: So sánh định giá với bất động sản không tương đồng
Sai lầm thứ hai mà các nhà đầu tư gặp phải chính là so sánh bất động sản của mình với bất động sản khác không tương đồng. Trong quá trình định giá bất động sản, nhiều người thường bỏ qua các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động như: vị trí địa lý, diện tích, số phòng, tầng cao, hướng view, thiết kế nội thất và đặc biệt là tình trạng pháp lý. Việc đem một căn hộ tầng thấp so sánh với căn hộ tầng cao view thoáng, hoặc căn hộ trung tâm với căn hộ vùng ven mà không có sự điều chỉnh hợp lý sẽ tạo ra khoảng cách đáng kể giữa giá trị ước tính và giá trị thực tế.
Thậm chí, có không ít người còn định giá căn hộ dựa vào nguồn thông tin thị trường không đầy đủ hoặc đã lỗi thời, bỏ qua những yếu tố quan trọng như tiến độ xây dựng, chất lượng hoàn thiện, danh tiếng chủ đầu tư và tiềm năng phát triển của khu vực. Điều này sẽ ảnh hưởng trầm trọng đến kế hoạch tài chính dài hạn của cả người mua và người bán trên thị trường bất động sản.
Sai lầm 3: Bỏ qua hoặc đánh giá sai tình trạng thực tế của căn hộ
Sai lầm thứ ba mà không ít nhà đầu tư gặp phải chính là đánh giá sai tình trạng thực tế của căn hộ, mà chỉ tập trung vào các yếu tố bề nổi như: giá niêm yết, vị trí địa lý và diện tích sử dụng, mà xem nhẹ việc kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng xây dựng thực tế, hiện trạng nội thất, hệ thống kỹ thuật (điện, nước, phòng cháy chữa cháy) và các hư hỏng tiềm ẩn khó phát hiện bằng mắt thường.
Sự chủ quan này có thể khiến người mua phải đối mặt với những khoản chi phí sửa chữa, bảo trì lớn trước sau khi hoàn tất giao dịch. Đồng thời, việc không đánh giá đúng mức độ hoàn thiện của các tiện ích chung và chất lượng quản lý toà nhà và tình trạng vận hành của hệ thống chung còn làm sai lệch giá trị thực của căn hộ, tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị định giá và chi phí sở hữu thực tế, gây rủi ro tài chính trầm trọng.
Sai lầm 4: Không tìm hiểu cập nhật thông tin thị trường
Sai lầm thứ tư mà nhiều chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm gặp phải chính là không tìm hiểu và cập nhật đầy đủ thông tin thị trường bất động sản. Nhiều người thường dựa vào các giao dịch cũ hoặc cảm nhận cá nhân mà bỏ qua những biến động mới về giá cả, nhu cầu thị trường, sự phát triển của hạ tầng và tình hình kinh tế, đây đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thực của căn hộ.
Nếu không thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, nhà đầu tư rất dễ bỏ qua những thay đổi về chính sách, ảnh hưởng đến giá bán của bất động sản,dẫn đến định giá sai lệch, có thể cao hơn hoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.
Sai lầm 5: Đánh giá sai về tiềm năng và yếu tố vị trí của căn hộ
Sai lầm thứ năm của nhiều người khi đi đầu tư bất động sản là chỉ đánh giá vị trí hiện tại mà không xem xét toàn diện các yếu tố ảnh hưởng đến tiềm năng phát triển lâu dài của dự án. Vị trí của bất động sản không chỉ đơn thuần là khoảng cách đến trung tâm hay tuyến giao thông chính, mà còn bao gồm quy hoạch hạ tầng tương lai, hệ sinh thái tiện ích xung quanh và khả năng phát triển đồng bộ của khu vực.
Những căn hộ nằm tại các khu vực chưa phát triển đồng bộ sẽ khó thu hút người mua/thuê và hạn chế tiềm năng tăng giá. Ngoài ra, cũng có không ít nhà đầu tư bỏ qua việc nghiên cứu kỹ các dự án lân cận, tiến độ phát triển hạ tầng khu vực đánh giá thiếu toàn diện về vị trí và tiềm năng phát triển dẫn đến định giá sai lệch, tạo rủi ro lớn trong các quyết định đầu tư bất động sản.
Sai lầm 6: Quá tin vào giá mà môi giới đưa ra
Sai lầm thứ sáu mà không ít người gặp phải trong quá trình đầu tư bất động sản chính là tin tưởng quá mức vào mức giá mà môi giới bất động sản đưa ra mà không kiểm chứng lại, dẫn đến quyết định mua bán dựa trên thông tin một chiều. Trên thực tế, môi giới có thể đưa ra mức giá cao hơn giá trị thực để tối đa hóa hoa hồng hoặc đẩy nhanh giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.
Người mua cần hiểu rằng giá từ môi giới chỉ là một tham chiếu, không phải con số tuyệt đối. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào lời tư vấn đơn phương, cần chủ động nghiên cứu giá bán các căn hộ tương đương trong khu vực, đánh giá kỹ lưỡng pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và chất lượng thực tế để bảo vệ quyền lợi tài chính của mình và đảm bảo đầu tư hiệu quả.
Sai lầm 7: Bỏ qua các chi phí khác khi mua căn hộ
Sai lầm thứ bảy mà nhiều nhà đầu tư thường gặp phải chính là không tính toán kỹ những khoản phí có thể phát sinh khi mua căn hộ. Những khoản phí như phí bảo trì, thuế chuyển nhượng, phí quản lý hàng tháng, chi phí sửa chữa và các khoản phát sinh khi làm thủ tục pháp lý có thể chiếm từ 5-10% giá trị căn hộ, tạo áp lực tài chính đáng kể nếu không được lên kế hoạch từ trước.
Việc bỏ qua những chi phí này không chỉ khiến ngân sách đầu tư bị đội lên bất ngờ mà còn có thể dẫn đến tình trạng căng thẳng tài chính kéo dài trong quá trình sở hữu và sử dụng căn hộ. Nhà đầu tư thông minh luôn xây dựng kế hoạch tài chính toàn diện, bao gồm mọi khoản chi phí tiềm ẩn trước khi đưa ra quyết định mua bán quan trọng.
Vậy làm sao để định giá căn hộ chính xác khi mua ở và đầu tư?
Sau khi đã nhận biết đầy đủ những sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ, người mua căn hộ có thể áp dụng một số phương pháp định giá được nhiều chuyên gia khuyến nghị như:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp (tiếp cận từ thu nhập) được xem là phù hợp nhất cho chung cư vì đây thường là loại hình bất động sản đầu tư. Phương pháp này xác định giá trị dựa trên thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê và tỷ suất vốn hóa của các căn hộ tương tự trong khu vực.
- Phương pháp chi phí thích hợp cho các dự án chung cư mới xây hoặc đang xây dựng khi yếu tố hao mòn chưa đáng kể. Tuy nhiên, kết quả định giá nên được kiểm chứng bằng phương pháp thu nhập để đảm bảo độ tin cậy.
- Phương pháp so sánh thị trường thường ít được áp dụng trực tiếp do thị trường chung cư chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố tài chính như lãi suất và điều kiện thanh toán. Tuy nhiên, phương pháp này cung cấp dữ liệu tham khảo quan trọng về các căn hộ lân cận để hỗ trợ cho việc áp dụng phương pháp thu nhập.
Xem thêm “Cách định giá căn hộ chung cư khi đầu tư” tại đây để áp dụng hiệu quả những phương pháp trên trong quá trình mua căn hộ chung cư.
Lời kết
Hy vọng những sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ được Khải Minh Land chia sẻ trên đây đã giúp bạn hiểu rõ tầm quan trọng của quá trình định giá bất động sản. Một sai lầm nhỏ trong quá trình thẩm định có thể tạo ra những hệ lụy tài chính nghiêm trọng trong tương lai, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của bạn. Do đó, trước khi quyết định đầu tư bất kỳ loại hình nào, cũng nên nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, thẩm tra tính pháp lý đầy đủ, và đặc biệt là khả năng kiểm soát cảm xúc trước những cơ hội đầu tư hấp dẫn.
