Ngày nay, việc mua căn hộ đang dần trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình nhờ những tiện ích đồng bộ và không gian sống hiện đại. Tuy nhiên, đằng sau những lời quảng cáo hấp dẫn và hình ảnh căn hộ mẫu lung linh là vô số rủi ro về mặt pháp lý, chất lượng công trình,..ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của bạn. Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua căn hộ chung cư, hãy cùng Khải Minh Land tham khảo thông tin chi tiết dưới đây.
Các rủi ro thường gặp khi mua căn hộ chung cư
Hiện nay, việc mua căn hộ chung cư thường tồn tại vô số rủi khó lường mà người mua nhà cần lưu ý như:
Rủi ro về pháp lý khi mua căn hộ chung cư
Rủi ro đầu tiên khi mua căn hộ mà nhà đầu tư cần lưu ý chính là vấn đề pháp lý của dự án. Hiện nay, thị trường có không ít dự án xây dựng trái quy định, thiếu các giấy tờ cần thiết như: Một trong những rủi ro hàng đầu là việc mua phải dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thiếu các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy phép xây dựng khiến người mua gặp khó khăn trong việc được cấp sổ hồng, thậm chí có trường hợp dự án “treo” dẫn đến những tranh chấp kéo dài.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vì để huy động vốn đã đem chính dự án thế chấp ngân hàng mà không thông báo, không chủ động giải chấp khiến cho người mua nhà không được cấp sổ hồng, không có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ. Ngoài ra, việc chủ đầu tư xây dựng không phép, vượt tầng so với quy hoạch được duyệt cũng tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến quyền lợi sở hữu.
Rủi ro khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Rủi ro tiếp theo mà người mua nhà cần lưu ý là những sai phạm trong hợp đồng mua bán, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi. Thay vì tạo lập hợp đồng mua bán chuẩn, nhiều chủ đầu tư thường “lách luật” bằng các hình thức như “Hợp đồng hợp tác đầu tư”, “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” hay “Hợp đồng góp vốn”. Đây là những mẫu hợp đồng không tuân theo mẫu quy định của Bộ Xây dựng nhưng vẫn được sử dụng rộng rãi để huy động vốn trái phép.
Theo quy định của pháp luật, đối với hoạt động mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà không được thanh toán 100% giá trị nhà cho chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán phải thể hiện việc thanh toán theo từng đợt, tương ứng với tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách né tránh quy định này thông qua các loại hợp đồng “biến tướng”.
Ngoài ra, về vấn đề pháp lý, người mua nhà còn phải đối mặt với không ít rủi ro khác như: hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực có thể bị tuyên vô hiệu, khiến người mua mất trắng quyền lợi. Nhiều hợp đồng không nêu rõ các khoản phí quản lý vận hành, phí dịch vụ như trông xe, thang máy, dẫn đến tình trạng phải chịu mức phí cao hoặc phát sinh không minh bạch sau này.
Cũng có không ít trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc phá sản, người mua có nguy cơ mất trắng số tiền đã đặt cọc mà không có biện pháp bảo vệ hiệu quả. Ngay cả khi đã có hợp đồng mua bán nhưng chưa có sổ hồng, người mua vẫn phải đối mặt với rủi ro mất liên lạc với bên bán, hoặc tình trạng chủ đầu tư bán lại căn hộ cho người khác.
Rủi ro về tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ
Rủi ro thứ ba mà người mua căn hộ chung cư cần lưu ý chính là tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ không đúng với thỏa thuận ban đầu. Nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro này thường xuất phát từ năng lực của chủ đầu tư (CĐT).
Nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng sử dụng sai mục đích, dự án dễ rơi vào tình trạng đình trệ, chậm tiến độ nghiêm trọng, thậm chí có thể bị bỏ hoang nhiều năm. Điều này không chỉ khiến người mua không thể nhận nhà đúng hạn mà còn làm lãng phí nguồn vốn đã đầu tư, đặc biệt khi đã thanh toán phần lớn giá trị căn hộ.
Bên cạnh đó, cũng không thiếu những trường hợp chủ đầu tư có năng lực yếu kém, chậm trễ trong quy trình phê duyệt hồ sơ, thay đổi thiết kế liên tục, thiếu kinh nghiệm điều phối các nhà thầu hay quản lý dòng tiền không hiệu quả đều có thể làm trì hoãn tiến độ thi công, tăng chi phí và giảm uy tín của dự án.
Ngoài ra, tình trạng xây dựng sai phép hoặc không đúng với giấy phép được cấp cũng gây nhiều khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý sau này. Hệ quả là việc cấp sổ đỏ bị kéo dài, người mua phải chờ đợi nhiều năm mới có thể chính thức sở hữu căn hộ mình đã mua.
Rủi ro về chất lượng thi công và tiện ích
Rủi ro khi mua căn hộ chung cư tiếp theo mà bạn cần lưu ý chính là chất lượng thi công và tiện ích sau khi bàn giao không đúng với cam kết ban đầu. Những vấn đề về chất lượng xây dựng như thấm dột, nứt tường, hệ thống điện nước trục trặc, cửa và sàn gỗ cong vênh thường xuất hiện ngay sau khi nhận nhà. Nhiều trường hợp, vật liệu hoàn thiện không đúng với cam kết ban đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống và an toàn của cư dân.
Những vấn đề này chủ yếu xuất phát từ việc chủ đầu tư cố tình cắt giảm chi phí, sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc không kiểm soát chặt chẽ quy trình thi công. Đáng nói, nhiều tiện ích được quảng cáo rầm rộ trên giấy tờ nhưng thực tế lại không được hoàn thiện hoặc hoạt động không hiệu quả, khiến cho người mua nhà gặp bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của họ.
Rủi ro về tài chính
Một trong các rủi ro thường gặp khi mua căn hộ chung cư thường gặp phải kể đến là tiềm ẩn về mặt tài chính. Không ít trường hợp, người mua mua phải căn hộ có mức giá bị thổi phồng phi thực tế, giá trị không tương xứng với giá bán do nhiều người thiếu kinh nghiệm trong cách định giá căn hộ chung cư.
Tìm hiểu thêm cách định giá căn hộ chung cư tại đây, để định giá bất động sản chuẩn xác nhất.
Ngoài chi phí mua nhà ban đầu, người mua còn phải đối mặt với hàng loạt chi phí phát sinh sau khi nhận nhà như phí quản lý vận hành cao hơn dự kiến, phí bảo trì phần sở hữu chung (2% giá trị căn hộ), phí gửi xe tăng đột biến theo thời gian và giá điện nước cao hơn so với nhà riêng.
Ngoài ra, một số trường hợp người mua khi vay vốn ngân hàng gặp phải áp lực tài chính nặng nề do phụ thuộc vào khoản vay dài hạn với lãi suất thả nổi, chỉ được ưu đãi trong 1-2 năm đầu. Khi lãi suất tăng cao, gánh nặng trả nợ có thể vượt quá khả năng chi trả, gây áp lực tài chính kéo dài và ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống.
Rủi ro về tranh chấp chỗ đỗ xe
Ngoài ra, hiện nay tình trạng tranh chấp chỗ đỗ xe giữa cư dân và chủ đầu tư (CĐT) hoặc ban quản lý cũng đang trở thành vấn đề nóng tại nhiều chung cư. Để tránh những phiền phức này, người mua cần xác định rõ quyền lợi về chỗ đỗ xe trong hợp đồng. Làm rõ số lượng phương tiện được phép đỗ cho mỗi căn hộ là bao nhiêu để tránh xảy ra tranh chấp khi hợp đồng không ghi rõ điều này, dẫn đến việc cư dân bị hạn chế quyền sử dụng sau khi vào ở.
Ngoài ra, cần làm rõ tính chất của chỗ đỗ xe: đây là tiện ích đã được tính trong giá bán căn hộ hay phải mua/thuê riêng? Nếu là thuê thì thời hạn bao lâu và mức phí như thế nào? Hợp đồng cần nêu rõ cơ chế điều chỉnh giá (nếu có) để tránh việc ban quản lý tăng phí đột ngột.
Đặc biệt với các dự án có khu thương mại, người mua cần xác định cư dân có dùng chung hầm xe với khách vãng lai hay không. Việc dùng chung có thể dẫn đến tình trạng thiếu chỗ đỗ xe vào giờ cao điểm, gây khó khăn cho cư dân.
Cách phòng tránh, hạn chế rủi ro khi mua căn hộ chung cư
Để hạn chế tối đa những rủi ro không mong muốn trong quá trình mua căn hộ chung cư, bạn cần lưu ý một số vấn đề như:
- Đầu tiên, trước quyết định xuống tiền đầu tư, bạn nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án: xác minh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành với Nhà nước, đồng thời đảm bảo căn hộ không bị thế chấp ngân hàng hay đang trong tranh chấp pháp lý.
Tìm hiểu cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư chi tiết hơn tại đây.
- Tiếp theo, để đảm bảo chất lượng và tiến độ bàn giao căn hộ, bạn nên lựa chọn chủ đầu tư uy tín có năng lực tài chính mạnh và nhiều kinh nghiệm phát triển dự án thành công thông qua việc tìm hiểu kỹ lịch sử hoạt động và các dự án đã triển khai. Ưu tiên những chủ đầu tư đã triển khai nhiều dự án thành công, có thương hiệu trên thị trường như Vinhomes, Novaland, Masterise Homes…
- Ngoài ra, trước khi làm xuống tiền đặt cọc mua nhà, bạn cần đọc kỹ và hiểu rõ hợp đồng mua nhà. Nên chú ý các điều khoản về giá bán, tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao căn hộ và các khoản phí phát sinh, ngoài tiền mua nhà…
- Đối với loại hình căn hộ hình thành trong tương lai, đừng quên theo sát tiến độ xây dựng thông qua các báo cáo hoặc khảo sát trực tiếp tại công trường để phát hiện sớm các dấu hiệu bất thường, trong khi khảo sát kỹ chất lượng thi công và tiện ích đi kèm giúp đảm bảo căn hộ đáp ứng đúng cam kết.
Lời kết
Mua căn hộ chung cư là một quyết định lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của gia đình và tiềm năng trưởng của căn hộ trong tương lai. Hy vọng với những rủi ro khi mua căn hộ chung cư có thể gặp được Khải Minh Land chia sẻ trên đây, bạn đã có thêm nhiều kinh nghiệm trong việc lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu, có pháp lý minh bạch, chất lượng và tiến độ xây dựng rõ ràng.
