Nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành lựa chọn hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư nhờ mức giá hấp dẫn và tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, loại hình này vẫn tồn tại không ít rủi ro tiềm ẩn về pháp lý, tiến độ thi công chậm trễ, cho đến chất lượng công trình… Vậy làm thế nào để nhận diện và phòng ngừa những “bẫy mua nhà” này? Trong bài viết dưới đây, Khải Minh Land sẽ phân tích chi tiết những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và cách phòng ngừa giúp bạn đưa ra lựa chọn đầu tư thông minh, an toàn hơn.
Vì sao nhiều người chọn mua nhà ở hình thành trong tương lai?
Ngày nay, mua nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành xu hướng đầu tư phổ biến được nhiều người ưa chuộng nhờ những lý do như:
- Chính sách mua nhà ưu đãi, hỗ trợ tài chính: Để thu hút được nhiều khách hàng, các chủ đầu tư thường áp dụng mức giá thấp hơn 15-30% so với khi dự án hoàn thành trong giai đoạn đầu mở bán. Chiến lược này giúp họ huy động vốn nhanh chóng để triển khai dự án, đồng thời tạo cơ hội cho người mua tiết kiệm chi phí đáng kể. Đặc biệt, hiện nay nhiều chủ đầu tư còn liên kết với ngân hàng cung cấp gói vay ưu đãi, lãi suất 0% trong giai đoạn xây dựng, ân hạn nợ gốc hoặc chiết khấu khi thanh toán sớm.
- Phương thức thanh toán linh hoạt: Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà được áp dụng chính sách thanh toán thành nhiều đợt theo tiến độ xây dựng, thường kéo dài từ 6 đến 24 tháng, nhờ đó giảm thiểu áp lực tài chính đáng kể. Ví dụ: đợt đầu 10-30%, các đợt tiếp theo 5-10% mỗi 2-3 tháng.
- Ưu tiên chọn căn hộ vị trí đắc địa, thiết kế đẹp: Người mua sớm được quyền ưu tiên chọn căn hộ có vị trí đắc địa, tầng đẹp, hướng tốt phù hợp phong thủy và nhu cầu sống của gia đình. Bên cạnh đó, một số dự án còn cho phép khách hàng tham gia vào việc điều chỉnh thiết kế nội thất, bố trí không gian sống theo sở thích cá nhân khi mua nhà từ giai đoạn đầu.
- Lợi nhuận từ chênh lệch giá: Căn hộ mua trong giai đoạn đầu thường có giá trị tăng 20-40% khi dự án hoàn thành, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch phát triển hạ tầng mạnh.
Các Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Để hạn chế rủi ro mua phải những dự án nhà ở hình thành trong tương lai không đảm bảo, đừng bỏ qua những dấu hiệu nhận biết được chuyên gia chia sẻ dưới đây:
Dự án chưa đủ điều kiện mở bán
Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chủ đầu tư chỉ được phép mở bán khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp, hoàn thiện hồ sơ dự án và thiết kế thi công được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng, hoàn thành và nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đặc biệt với chung cư phải nghiệm thu phần móng), đồng thời nhận được văn bản xác nhận đủ điều kiện bán từ cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, hiện nay vẫn có không ít chủ đầu tư không tuân thủ quy định, tiến hành huy động vốn khi chưa đáp ứng các yêu cầu trên. Họ thường lách luật bằng các hình thức “đặt chỗ”, “giữ quyền mua” hoặc “góp vốn” để thu tiền từ khách hàng mà không tuân thủ quy định pháp luật. Hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn chuyển toàn bộ rủi ro sang người mua nhà.
Điều này không chỉ khiến người mua nhà phải đối mặt với nguy cơ dự án bị đình chỉ thi công hoặc thu hồi bởi cơ quan quản lý, mà còn phải chấp nhận thực tế rằng hợp đồng mua bán không có đủ cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của họ, dẫn đến mất trắng số tiền đã đầu tư mà không có phương án bồi thường thỏa đáng.
Cư dân không được cấp sổ hồng do chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng
Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thứ hai mà người mua nhà cần lưu ý chính là tình trạng không được cấp sổ hồng do chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng. Khi không có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng đồng nghĩa với việc người mua không có quyền sở hữu căn hộ hợp pháp.
Điều này có thể gây ra nhiều rủi ro pháp lý, người mua không thể bán cho thuê chính thức hay thế chấp để vay vốn, đồng thời người mua phải chịu rủi ro pháp lý khi tranh chấp phát sinh. Việc giải chấp thường kéo dài nhiều năm, thậm chí để giải chấp thành công, bạn còn phải liên tục gây áp lực hoặc kiện tụng chủ đầu tư, ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị tài sản bởi tình trạng pháp lý không minh bạch này.
Chủ đầu tư lừa đảo, nhận tiền rồi bỏ trốn
Rủi ro nghiêm trọng tiếp theo mà người mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể phải đối mặt chính là gặp phải chủ đầu tư lừa đảo, nhận tiền rồi bỏ trốn. Không hiếm những trường hợp chủ đầu tư sau khi thu về hàng trăm tỷ đồng từ người mua đã nhanh chóng biến mất hoặc chuyển dòng tiền sang các mục đích cá nhân, để lại sau lưng một dự án “ma” và hàng trăm gia đình điêu đứng.
Người mua không chỉ đối mặt với việc mất trắng khoản tiền tiết kiệm cả đời mà còn rơi vào bẫy nợ ngân hàng khi nhiều người đã vay mượn để đặt cọc khiến họ không đủ điều kiện tài chính để mua một căn nhà khác.
Dự án chậm tiến độ bàn giao
Tình trạng chậm tiến độ và giao nhà cũng là một rủi ro khá phổ biến khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc thời hạn bàn giao bị kéo dài từ vài tháng đến nhiều năm, người mua không chỉ đối mặt với việc phải chi trả đồng thời cả tiền thuê nhà lẫn khoản vay ngân hàng mà còn phải xoay sở để điều chỉnh toàn bộ kế hoạch tài chính và cuộc sống gia đình, vừa phải trả lãi cho khoản vay, vừa không có nơi ở như dự kiến.
Hơn thế nữa, cũng có nhiều trường hợp các điều khoản bồi thường chậm tiến độ trong hợp đồng cũng không thể hiện rõ ràng nhờ đó chủ đầu tư dễ dàng thoát trách nhiệm, khiến người mua khó có thể đòi quyền lợi một cách thỏa đáng.
Dự án có chất lượng kết cấu không đúng như cam kết
Chất lượng công trình kết cấu thấp xa so với cam kết ban đầu cũng là một trong những vấn đề khiến nhiều người mua nhà ở hình thành trong tương lai đau đầu. Thay vì chiêm ngưỡng căn hộ đẹp lung linh như trong brochure marketing, rất nhiều trường hợp người mua phải đối diện với thực tế phũ phàng: tường nứt chằng chịt, trần nhà thấm dột, hệ thống điện nước cẩu thả, diện tích khác so với hợp đồng và vật liệu hoàn thiện được thay thế bằng loại rẻ tiền kém chất lượng.
Điều đáng nói là dù người mua có phản ánh những sai phạm này thì họ cũng thường xuyên phải đối mặt với tình trạng né tránh trách nhiệm từ chủ đầu tư hoặc quá trình khiếu nại kéo dài vô vọng, khiến nhiều người đành chấp nhận tự bỏ tiền sửa chữa hoặc chịu đựng những hệ lụy về sức khỏe và an toàn từ căn nhà mà họ đã dồn hết tích góp cả đời để sở hữu.
Kinh nghiệm mua nhà hình thành trong tương lai giúp tránh rủi ro
Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn có thể lưu ý một số kinh nghiệm được chuyên gia chia sẻ dưới đây:
Kiểm tra kỹ pháp lý dự án và năng lực chủ đầu tư
Bước đầu tiên bạn cần làm trước khi mua nhà chính là kiểm tra toàn bộ pháp lý của dự án và năng lực của chủ đầu tư. Dự án đạt chuẩn cần có đầy đủ các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, kiểm tra tình trạng thế chấp của dự án tại Văn phòng đăng ký đất đai,..
Ngoài ra, đừng bỏ qua bước xem xét năng lực uy tín của chủ đầu tư dự án thông qua hồ sơ năng lực, các dự án đã hoàn thành trước đây và phản hồi từ khách hàng trước đó của họ.
Tham khảo thông tin từ nhiều nguồn uy tín
Khi lựa chọn những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà nên chủ động tìm kiếm đang dạng thông tin từ các nguồn uy tín. Để tìm được một dự án chất lượng, đừng bỏ qua những thông tin như: đánh giá từ khách hàng đã mua dự án trước đó, tham vấn các chuyên gia bất động sản độc lập, theo dõi các diễn đàn cộng đồng và kiểm chứng tình trạng pháp lý tại cơ quan có thẩm quyền,…
Thông qua những nguồn tin này, bạn sẽ có cho mình góc nhìn toàn diện và khách quan về dự án, từ đó tạo lợi thế trong đàm phán và thiết lập hàng rào bảo vệ trước những rủi ro tiềm ẩn trong hành trình đầu tư dài hạn này.
Kiểm tra và đọc kỹ hợp đồng mua bán
Một trong những yếu tố quan trọng mà người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần đặt biệt chú trọng chính là hợp đồng mua bán. Trước khi đặt bút ký, hãy dành thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng mọi điều khoản, lưu ý kỹ các cam kết về thời điểm bàn giao, tiêu chuẩn chất lượng và phương thức giải quyết tranh chấp. Đừng ngần ngại tham khảo ý kiến từ chuyên gia pháp lý để phát hiện các điều khoản tiềm ẩn bất lợi để đảm bảo mọi cam kết của chủ đầu tư đều có giá trị ràng buộc pháp lý rõ ràng.
Theo dõi tiến độ thi công
Là người mua nhà hình thành trong tương lai, việc theo dõi tiến độ xây dựng không chỉ là quyền lợi mà còn là trách nhiệm của bạn. Hãy chủ động đến thăm công trường ít nhất mỗi tháng một lần để tận mắt chứng kiến sự phát triển của dự án. Quan sát cẩn thận các mốc thi công quan trọng như đổ móng, xây thô, hoàn thiện mặt ngoài và lắp đặt nội thất để đánh giá xem dự án có đi đúng lộ trình cam kết hay không.
Đừng ngần ngại ghi hình, chụp ảnh làm bằng chứng và đối chiếu với kế hoạch được nêu trong hợp đồng. Nếu phát hiện chậm tiến độ hoặc sai lệch về chất lượng, bạn cần ngay lập tức liên hệ với chủ đầu tư để làm rõ và điều chỉnh kế hoạch thanh toán cho phù hợp với tình hình thực tế. Sự giám sát tích cực này sẽ giúp bạn bảo vệ khoản đầu tư và đảm bảo nhận được sản phẩm đúng như mong đợi.
Lời kết
Hy vọng những chia sẻ trên đây từ Khải Minh Land đã giúp bạn hiểu hơn về những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bằng việc trang bị kiến thức pháp lý vững vàng, lựa chọn chủ đầu tư uy tín và luôn tỉnh táo trước những lời mời gọi hấp dẫn, dễ dàng nhận diện được những dấu hiệu của dự án không đạt chuẩn và có cho mình lựa chọn đầu tư an toàn, có tiềm năng tăng trưởng tốt.
