Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động hiện nay, việc sở hữu một căn hộ chung cư luôn là mơ ước của nhiều người, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các thủ tục khi mua nhà chung cư, nhất là khi dự án chưa được cấp sổ hồng, dẫn đến không ít rủi ro về mặc pháp lý. Hãy cùng Khải Minh Land tìm hiểu thông tin chi tiết về các thủ tục mua nhà chung cư chưa có sổ hồng cần thiết dưới đây để hạn chế gặp phải những hệ lụy không đáng có.
Căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có mua bán được không?
Theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. Chính vì vậy, chung cư chưa có sổ hồng vẫn có thể được mua bán, nhưng dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Điều kiện để mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Như đã nêu trên, căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có thể được mua bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng, với các điều kiện cụ thể theo quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD.
- Theo đó, tổ chức, cá nhân khi mua nhà, căn hộ chung cư từ các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, không phụ thuộc vào việc đã nhận bàn giao nhà hay chưa. Tương tự, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cũng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho người khác nếu chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
- Về phương thức chuyển nhượng, pháp luật quy định việc chuyển nhượng phải thực hiện theo từng căn hộ hoặc căn nhà riêng lẻ. Nếu hợp đồng ban đầu với chủ đầu tư có nhiều căn hộ, thì người chuyển nhượng có hai lựa chọn: chuyển nhượng toàn bộ số căn hộ trong hợp đồng đó hoặc phải làm thủ tục tách hợp đồng/lập phụ lục hợp đồng với chủ đầu tư trước khi chuyển nhượng từng căn riêng lẻ.
Thủ tục mua nhà chung cư chưa có sổ hồng
Việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng thực hiện thông qua thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bao gồm các bước cụ thể như sau:
Làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Bước đầu tiên trong quy trình mua căn hộ, các bên tham gia giao dịch cần lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu quy định để trình cơ quan công chứng chứng nhận. Trong hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản quan trọng như mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Để hoàn tất thủ tục công chứng, bên chuyển nhượng phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Nếu là giao dịch chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần bổ sung văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của lần chuyển nhượng trước đó.
Hồ sơ bao gồm: 5-7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu của CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực; và các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan công chứng.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng, theo Điều 164 Luật Nhà ở, bạn và người bán cần thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch. Bạn có thể lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở tuỳ nhu cầu.
Để hoàn tất thủ tục này, các bên cần chuẩn bị hồ sơ gồm: 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính CCCD/hộ chiếu còn hiệu lực để đối chiếu; cùng các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân.
Nộp thuế phí mua bán chung cư theo quy định
Sau khi hoàn tất công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bạn và người bán cần thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Theo hướng dẫn tại công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, thu nhập chuyển nhượng bất động sản bao gồm các khoản: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng, kể cả các tài sản hình thành trong tương lai); và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở.
Về mức thuế, người chuyển nhượng phải nộp thuế TNCN bằng 2% trên giá chuyển nhượng. Ngoài ra, hiện nay có một số địa phương như Quận 9 và Quận 2 TP.Hồ Chí Minh đã áp dụng thuế TNCN trên giá hợp đồng cọc. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND Tỉnh/Thành phố quy định, cơ quan thuế sẽ sử dụng giá do nhà nước quy định làm cơ sở tính thuế.
Hồ sơ kê khai thuế TNCN cần chuẩn bị gồm: Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN (Thông tư số 92/2015/TT-BTC); văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (bản gốc); bản sao có chứng thực CCCD của bên chuyển nhượng. Hồ sơ nộp tại Chi cục thuế nơi có căn hộ, chung cư.
Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí, bước tiếp theo trong quy trình mua nhà chung cư chưa có sổ hồng là nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng cần nộp một bộ hồ sơ bao gồm: 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng); bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế; và bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính CCCD/hộ chiếu còn hiệu lực để đối chiếu.
Lưu ý, cần yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Sau đó, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng, 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng).
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (hoặc bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán và bản chính phụ lục hợp đồng đối với trường hợp chuyển nhượng một phần nhà ở trong hợp đồng gốc).
- Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (nếu chủ đầu tư đã bàn giao); và biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế.
Kinh nghiệm mua chung cư chưa có sổ hồng để tránh rủi ro
Để hạn chế tối đa rủi ro không mong muốn khi đầu tư chung cư chưa có sổ hồng, tham khảo ngay những kinh nghiệm được chuyên gia chia sẻ dưới đây:
Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư
Trước tiên, hợp đồng mua bán phải được ký kết trực tiếp với chủ đầu tư dự án, không thông qua trung gian. Nếu đến thời điểm bàn giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa cấp sổ hồng, người mua nên yêu cầu công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
Lưu ý, hợp đồng là cần ghi rõ thời điểm chủ đầu tư phải bàn giao sổ hồng cho người mua. Biện pháp hiệu quả để bảo vệ quyền lợi tài chính là đàm phán giữ lại một phần giá trị căn hộ (thường từ 5-10%), chỉ thanh toán khi nhận được sổ hồng.
Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp
Khi mua căn hộ chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp, giao dịch phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Để đảm bảo an toàn pháp lý, hai bên nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, tương tự như khi mua từ cá nhân hay hộ gia đình.
Mua chung cư chưa có sổ hồng từ cá nhân
Khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng từ cá nhân hoặc hộ gia đình, bạn cần yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư trước đó khi công chứng để xác minh tính pháp lý của căn nhà. Đối với căn hộ đã qua giao dịch lần thứ 3, bắc buộc phải xuất trình được hợp đồng mua bán gần nhất, đồng thời quá trình mua bán phải được chủ đầu tư xác nhận để tránh rủi ro vô hiệu hóa giao dịch. Do tiềm ẩn nhiều rủi ro, hai bên nên thực hiện giao dịch tại phòng công chứng nhằm đảm bảo an toàn và bảo vệ quyền lợi cho cả người mua lẫn người bán.
Hy vọng những chia sẻ trên đây từ Khải Minh Land đã giúp bạn hiểu rõ hơn về những thủ tục mua nhà chung cư chưa có sổ hồng cần có theo quy định của pháp luật. Để hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra, xác minh thông tin và nhờ sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý, để mua được một căn hộ với mức giá hợp lý an toàn nhất.
