Thị trường bất động sản trong năm 2025 đang có sự phân hoá mạnh mẻ với đa dạng hình thức đầu tư, trong số đó, đất nền và căn hộ vẫn luôn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của nhiều người. Tuy nhiên, trước những biến động không ngừng của thị trường, làm thế nào để chọn được loại hình sinh lời hiệu quả, phù hợp với khả năng của mình. Hãy cùng Khải Minh Land tìm hiểu so sánh đầu tư căn với đất nền chi tiết dưới đây để đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn, hiệu quả nhất.
Tổng quan về hình thức đầu tư căn hộ và đất nền
Để lựa chọn được hình thức đầu tư phù hợp với mình, bạn cần hiểu rõ về đặc điểm của đất nền và căn hộ chung cư:
Đầu tư căn hộ là gì?
Đầu tư căn hộ là hình thức mua các căn hộ trong các tòa nhà chung cư nhằm tạo lợi nhuận thông qua quá trình cho thuê hoặc chờ đợi tăng giá. Hình thức này có chi phí hợp lý, tính thanh khoản cao và dòng tiền ổn định. Hiện nay, các nhà đầu tư thường áp dụng các chiến lược như mua căn hộ đang trong quá trình xây dựng sau đó bán lại khi đã hoàn thiện để hưởng chênh lệch giá, hoặc mua căn hộ hoàn thiện sau đó cho thuê dài hạn để thu lợi nhuận thụ động. Tuy nhiên, hiện nay thị trường biến động, tiến độ dự án không đảm bảo và thanh khoản phụ thuộc nhu cầu thực tế, do đó cần tìm hiểu kỹ trước khi lựa chọn hình thức này.
Đầu tư đất nền là gì?
Đầu tư đất nền là phương thức mua các lô đất nguyên sơ, chưa xây dựng, nằm trong các khu quy hoạch hoặc dự án để thu lợi nhuận từ việc đất tăng giá hoặc phát triển trong tương lai. Đây là hình thức đầu tư hấp dẫn bởi những ưu điểm nổi bật: tiềm năng tăng giá cao, khả năng thanh khoản tốt, tính ổn định lâu dài và có thể sử dụng làm tài sản thế chấp.
Tại Việt Nam, đất nền đang được phân ra thành nhiều loại bao gồm: đất thổ cư, đất dự án, đất liền kề hoặc đất phân lô, thường tọa lạc tại vị trí có hạ tầng và tiện ích xung quanh đang phát triển, thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác sau này. Tương tự như căn hộ, đất nền cũng có một số rủi ro tiềm ẩn về mặt pháp lý, tiến độ dự án không đảm bảo và biến động thị trường. Do đó, các nhà đầu tư nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đánh giá vị trí và nghiên cứu quy hoạch khu vực trước khi đầu tư.
So sánh chi tiết đầu tư căn hộ và đất nền
Để dễ dàng hơn trong việc lựa chọn loại hình bất động sản đầu tư phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình, bạn có thể tìm hiểu thông tin so sánh chi tiết dưới đây:
Vốn đầu tư ban đầu của căn hộ và đất nền
- Vốn đầu tư ban đầu của căn hộ: Loại hình này có vốn đầu tư ban đầu thấp hơn so với đất nền, phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là gia đình trẻ hoặc nhà đầu tư có vốn hạn chế. Ví dụ, các căn hộ trung bình có giá từ khoảng 2 tỷ đồng trở lên tùy khu vực, với nhiều dự án có hỗ trợ vay ngân hàng lên đến 50-70% giá trị căn hộ, giúp giảm áp lực vốn ban đầu.
- Vốn đầu tư ban đầu của đất nền: Do quỹ đất đang ngày càng khan hiếm nên loại hình này có vốn đầu tư ban đầu lớn hơn, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm hoặc vùng ven đang phát triển. Với cùng số tiền bỏ ra mua 1 căn hộ chung cư cao cấp, nhà đầu tư có thể mua được nhiều lô đất nền nhỏ hơn ở vùng ven, tuy nhiên tổng vốn đầu tư ban đầu thường cao hơn và không có nhiều hỗ trợ vay vốn linh hoạt như căn hộ.
Về tiềm năng sinh lời
- Tiềm năng sinh lời của căn hộ căn hộ: Loại hình này mang đến cho các nhà đầu tư dòng tiền kép thông qua tiềm năng tăng giá và lợi nhuận từ việc cho thuê, các căn hộ thường có biên độ tăng giá từ 5-10% và dòng tiền từ hoạt động cho thuê từ 2 đến 6% mỗi năm. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, con số này thậm chí còn vượt ngưỡng 20%, nhờ nhu cầu thuê ngày càng tăng. Bên cạnh đó
- Tiềm năng sinh lời của đất nền: Loại hình này sở hữu tiềm năng tăng giá hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt tại các khu vực mới phát triển hoặc vùng ven đô thị hóa. Tuy nhiên, mức tăng giá này thường không ổn định và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khó kiểm soát. Biên độ tăng giá trung bình từ 10 đến 25% một năm nếu đầu tư đúng khu vực. Tính đầu cơ cao thể hiện qua tỷ lệ 86% người mua đất nền với mục đích đầu tư, trong đó hơn 1/3 là nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn dưới 1 năm. Điều này tạo ra môi trường đầu tư biến động và khó dự đoán.
Về tính thanh khoản khi đầu tư căn hội và đất nền
- Tính thanh khoản khi đầu tư căn hộ: Loại hình căn hộ chung cư thường có tính thanh khoản cao hơn so với đất nền nhờ vào nhu cầu mua bán và cho thuê đa dạng, đặc biệt ở các khu vực trung tâm hoặc gần tiện ích. Bên cạnh đó, các căn hộ chung cư thường có pháp lý rõ ràng, nên dễ dàng mua bán, chuyển nhượng, chỉ mất vài tuần đến vài tháng để chuyển nhượng. Đối tượng người mua căn hộ rất đa dạng, từ người có nhu cầu ở thực đến nhà đầu tư tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định từ cho thuê.
- Tính thanh khoản khi đầu tư đất nền: Ngược lại, đất nền có tính thanh khoản thấp hơn do phụ thuộc nhiều vào vị trí, pháp lý và hạ tầng xung quanh. Các lô đất nền ở vùng ven hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng thường khó bán nhanh và mất nhiều thời gian hơn, có thể kéo dài từ vài tháng đến cả năm. Thị trường đất nền thường chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, rất ít người mua để ở, do đó khi thị trường biến động, rủi ro thanh khoản cao hơn do khó tìm người mua phù hợp hoặc phải giảm giá sâu để bán nhanh.
Về rủi ro pháp lý khi đầu tư
- Rủi ro pháp lý khi đầu tư căn hộ: Các dự án căn hộ hiện nay vẫn tồn tại một số rủi ro pháp lý như: với loại hình condotel, hiện tại chưa có khung pháp lý rõ ràng về quyền sở hữu riêng, phần sở hữu chung, trách nhiệm bảo trì và cơ chế quản lý vận hành, rất dễ dẫn đến tình trạng tranh chấp giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư. Ngoài ra, một số dự án căn hộ xây dựng trái với quy định của pháp luật chưa được cấp phép xây dựng,…
- Rủi ro pháp lý khi đầu tư đất nền: Đất nền thường đối mặt với rủi ro pháp lý phức tạp hơn liên quan đến giấy tờ quyền sử dụng đất không rõ ràng, tranh chấp ranh giới, đất vướng quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện. Đặc biệt tại các khu vực đang phát triển hoặc vùng ven đô thị, tình trạng đất chưa được cấp sổ đỏ, sổ đỏ không đúng chủ sở hữu hoặc quy hoạch thường xuyên thay đổi làm tăng đáng kể rủi ro đầu tư.
Năm 2025 Ai nên đầu tư căn hộ? Ai nên đầu tư đất nền?
Những người có thể phù hợp đầu tư căn hộ
Đầu tư căn hộ phù hợp với những người ưu tiên dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, mong muốn có thu nhập thụ động đều đặn hàng tháng để trang trải chi phí hoặc tích lũy. Những nhà đầu tư có vốn ban đầu vừa phải, muốn tận dụng chính sách thanh toán linh hoạt của chủ đầu tư cũng là đối tượng phù hợp với kênh đầu tư này.
Trong trường hợp chưa có quá nhiều kinh nghiệm trong việc xử lý rủi ro pháp lý phức tạp, bạn có thể ưu tiên lựa chọn những dự án căn hộ đã có pháp lý vững chắc, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Chung cư còn phù hợp với các nhà đầu tư không có nhiều thời gian hoặc kinh nghiệm để quản lý, trông coi tài sản, vì thường có ban quản lý tòa nhà hỗ trợ các vấn đề vận hành hàng ngày.
Những người có thể phù hợp đầu tư đất nền
Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2025, đầu tư đất nền thường phù hợp với những nhà đầu tư có kiến thức chuyên sâu hoặc đội ngũ tư vấn về quy hoạch và pháp lý, có mong muốn đầu tư dài hạn, sẵn sàng “đóng băng” vốn nhiều năm, chấp nhận rủi ro cao về pháp lý và thanh khoản, nhưng kỳ vọng lợi nhuận lớn từ tiềm năng tăng giá mạnh trong tương lai.
Lời kết
Trên đây là so sánh đầu tư căn hộ với đất nền được các chuyên gia tại Khải Minh Land đúc kết. Đầu tư bất động sản năm thường không có công thức chung cho tất cả. Hãy cân nhắc kỹ mục tiêu tài chính, rủi ro và nguồn lực của bạn để có thể đưa ra những quyết định đầu tư hiệu quả, sinh lợi nhuận tốt nhất.
